در این مقاله به موضوع تعارض سند عادی مقدم با سند رهنی مؤخر می پردازیم

بارها در محاکم دعاوی مطرح شده است که فردی با ادعای خرید ملک یا آپارتمانی به صورت قولنامه و بعضا با داشتن یک وکالتنامه محضری علیه فروشنده و بانک درخواست ابطال سند رهنی نموده است با این توضیح که فروشنده با وجود اینکه ملک را به خریدار منتقل نموده است اما پس از فروش مبادرت به دریافت تسهیلات بانکی در قبال به رهن گذاشتن همان ملک نموده است به امید اینکه تا قبل از موعد انتقال رسمی سند تسهیلات دریافتی را عودت دهد و ملک را از رهن درآورد و سند قطعی به نام خریدار انتقال نماید یا به نحوی با خریدار توافق کند.

در این که آیا این اقدام فروشنده درست هست یا خیر،خیلی وارد جزییات نمی شویم. هرچند اگر عمل ایشان به قصد کلاهبرداری و تحمیل زیان به خریدار باشد مذموم و ناپسند است و در این موضوع تردیدی نیست ،اما اگر واقعا این قصد را نداشته باشد دو سئوال اساسی مطرح می گردد.

اول آیا می توان از چنین فروشنده ای به جرم انتقال مال غیر شکایت کیفری نمود؟ نتیجه چه خواهد شد ؟ آیا حکم محکومیت کیفری وی صادر خواهد شد ؟ و آیا امکان ابطال سند رهنی وجود دارد؟

برای پاسخ به سئوالات یاد شده مشروح گزارش روابط عمومی پژوهشگاه قوه قضاییه مربوط به نشست جلسه نقد و بررسی آراء دادگاه های تجدید نظر استان تهران را عینا درج می نماییم منتها پیش از آن به طور خلاصه به دو نکته مهم و ضروری جهت اطلاع شما خواننده گرامی در این خصوص جلب می نماییم.

اول اینکه انتقال مال غیر اعم از عین یا منفعت به هر نحوی مشمول مجازات فروش مال غیر خواهد بود که در قانون برای آن مجازات کلاهبرداری پیش بینی شده است در واقع این اقدام در حکم کلاهبرداری محسوب گردیده است.و معمولا در رای کیفری که صادر می گردد علاوه بر مجازات حبس حداقل یکسال و پرداخت جزای نقدی حکم به رد مال مورد کلاهبرداری نیز صادر می گردد.

البته لازم به ذکر است اگر کسی مالک ملک باشد و ملک خود را در رهن بانک قرار دهد و سپس همان ملک را به دیگری واگذار نماید چون رابطه مالکیت مالک با به رهن گذاشتن ملک خود از بین نمی رود نمی توان از ایشان به جرم انتقال مال غیر یا کلاهبرداری شکایت کرد ولو اینکه در مبایعنامه این موضوع را از خریدار کتمان نموده باشد در اینصورت نهایتا خریدار حق فسخ معامله را خواهد داشت و یا اینکه الزام فروشنده به فک رهن را بخواهد.

در بحث رد مال این سئوال مطرح می شود که آیا به صرف صدور حکم مذکور اداره ثبت اسناد و املاک باید ملک را به نام شاکی یا همان خریدار انتقال دهد یا نه شاکی باید اقدام دیگری هم انجام دهد؟

در عمل شاکی باید مبادرت به تقدم دادخواست حقوقی ابطال اسناد رسمی احتمالی که منجر به انتقال ملک وی شده است بنماید اما رویه دادگاه ها در رسیدگی به این دعوی با وجود صدور حکم کلاهبرداری متهم یا همان فروشنده و حکم رد مال متقاوت است.

حال برگردیم به بحث سند رهنی که توسط فروشنده با دریافت تسهیلات بانکی ملکی را که قبلا فروخته بود و در رهن بانک گذاشته است.

بسیاری از دادگاه ها با استناد به مواد 22، 46، 47 و 48 قانون ثبت و اینکه این قانون ثبت  قانون خاص است براین اعتقاد و باور هستند که به هیچ وجه نمی توانیم سندرهنی که در قبال دریافت تسهیلات بانکی نسبت به چنین ملکی تنظیم شده است را بر اساس ادعای خواهانی که مدعی است همین ملک را طبق مبایعنامه خریداری نموده است باطل نماییم چون پذیرش این دعوی و صدور حکم به شرح خواسته خواهان موجب نقض مواد قانونی یاد شده خواهد بود مضافا اینکه دیگر سنگ روی سنگ باقی نخواهد ماند و ممکن است افراد با تبانی یکدیگر مبادرت به تنظیم مبایعنامه های صوری به تاریخ مقدم بر تاریخ تنظیم سند رهنی نمایند و حقوق بانک در این بین ضایع گردد بانکی که در واقع سپرده های مردم به رسم امانت و … در اختیار ش می باشد و این عمل موجب بروز نابسامانیهای مالی و بانکی و مشکلات اقتصادی عدیده ای خواهد شد.

به باور این دست ازقضات و محاکم، خریدار یا همان شاکی و مالباخته باید دعوی مطالبه بهای پرداختی با احتساب غرامت ناشی از زیان وارده به نرخ روز علیه فروشنده مطرح نماید و از این طریق حقوق خود را استیفاء نماید.

در مقابل برخی دیگر از محاکم و قضات نظری برعکس نظر گروه نخست دارند اینان با استناد به آثار و احکام عقد بیع و اینکه به مجرد وقوع عقد بیع خریدار مالک مبیع می گردد و این مالکیت هم به موجب شرع و هم قانون به رسمیت شناخته می شود و تنظیم سند رسمی صرفا تشریفات بعدی عقد بیع است نه دلیل و علت مالکیت خریدار ، حکم به ابطال سند رهنی یا هر سند رسمی دیگری که موجب  انتقال عین یا منفعت ملک شده است و این انتقال پس از فروش ملک به خریدار اولیه بوده و موجبات تضییع حقوق خریدار را فراهم آورده می نمایند.

دیدگاه اخیر ازحمایت شورای نگهبان نیز برخوردار است.

این اختلاف دیدگاه در جریان نشست شصت و چهارمین جلسه نقد آراء محاکم تجدید نظر مورد بررسی قرار گرفته است که ذیلا عین نظرات ابرازی منعکس می گردد و اقتضاء دارد موضوع در هیئت عمومی دیوان عالی کشور مطرح گردد تا رای وحدت رویه صادر شود و من بعد کلیه محاکم به روش واحدی به این گونه دعاوی رسیدگی نمایند و از صدور آراء متضاد جلوگیری گردد. گزارش شصت و چهارمین جلسه نقد رأی دادگاه‌های تجدیدنظر استان تهران

“به گزارش روابط عمومی پژوهشگاه قوه قضاییه ، شصت و چهارمین جلسه نقد رأی دادگاه‌های تجدیدنظر استان تهران با موضوع «امکان ابطال سند رسمی رهن به استناد سند عادی انتقال مالکیت با تاریخ مقدم» با محوریت نقد آراء شعب 40 و 56 دادگاه تجدیدنظر استان تهران در محل دادگستری استان تهران برگزار گردید.
به اعتقاد شعبه 40 دادگاه تجدیدنظر، مالکیت ملک با سند عادی مقدم به دیگری منتقل شده و شخصی که ملک را منتقل نموده است دیگر مالکیتی بر ملک  نداشته و به این دلیل عقد رهن اعتبار ندارد و سند رهنی از اساس باطل می‌باشد. در مقابل شعبه 56، با استناد به مواد 22، 46، 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک معتقد است مالک کسی است که ملک در دفتر املاک به نام او ثبت شده باشد و دعوای ناشی از اسناد عادی در مورد املاک در محاکم پذیرفته نیست.
در این جلسه موافقان نظر شعبه 40 دادگاه تجدیدنظر، مفاد مواد 46،47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک را صرفاً ناظر بر اجباری بودن ثبت معاملات دانسته  و بیان کردند شرایط اساسی صحت معاملات در قانون مدنی بیان شده و ثبت معاملات از ارکان صحت نیست و مفاد قانون ثبت که قانونی شکلی است نباید بر قانون مدنی که قانون ماهوی است حکومت داشته باشد. ایشان همچنین به حفظ حقوق شخصی که با سند عادی اقدام به انجام معامله نموده، اشاره داشته و اذعان داشتند که در وضعیت فعلی جامعه، اکثر معاملات با سند عادی انجام می‌شود و امکان تنظیم سند رسمی به دلایل عدیده‌ای تا مدت‌ها پس از وقوع معامله ممکن نیست. قضات موافق نظر شعبه 40 برای تقویت استدلال خود به نظر شورای نگهبان ناظر بر خلاف شرع بودن اطلاق مواد 22 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک در مورد بی‌اعتباری اسناد عادی استناد نمودند.
به نظر موافقان نظر شعبه 56 قانونگذار در سال 1310 با توجه به مطالعه و مشاهده وضعیت سایرکشورها و بنا به مصالحی اقدام به تصویب مواد مربوطه نموده که مصالح و وضعیت مربوطه در حال حاضر نیز وجود دارد؛ در صورتی که سند عادی مقدم را بر سند رسمی مقدم بدانیم، مصلحت اندیشی و هدف قانونگذار در انتظام بخشی به معاملات اموال غیرمنقول را نادیده گرفته ایم و به وضعیت قبل از تصویب قانون ثبت اسناد و املاک بازمی‌گردیم. موافقان در ادامه به اطلاق مواد 22 و 48 قانون ثبت استناد نموده  و خاطرنشان کردند که پیروی از نظر شعبه 56 راه را بر روی تبانی راهن با اشخاص دیگر و ادعا علیه مرتهن می‌بندد. قضات دارای این نظر در تقویت استدلال خود به ماده 62 قانون احکام دائمی برنامه‌های توسعه کشور مصوب 1396 استناد نمودند.
در ادامه این جلسه، آقای غلامحسین اسماعیلی رئیس کل دادگستری استان تهران به این موضوع اشاره داشت که وضعیت جهانی در خصوص اعتباربخشی ویژه به اسناد رسمی و عدم پذیرش سند عادی معارض با سند رسمی تا جایی مورد قبول است که با مبانی فقهی ما سازگار باشد. ایشان با دفاع از نظر شعبه 40 بیان داشت که از نظر فقهی شخص با عقد ناقل دارای شرایط صحت مالک می‌شود و مالکیت این فرد با عدم ثبت رسمی این عقد زایل نخواهد شد. ایشان حل مشکل اسناد معارض در نظام حقوقی کشور را در گرو اصلاح ساختار نظام ثبت املاک دانسته و بیان کرد وظیفه دادگاه‌ها در خصوص حل این مشکل، پذیرش دعاوی مستند به سند عادی، دادرسی کامل و صحیح و توجه به ابعاد مختلف پرونده به خصوص در مواردی که قرائن و امارات شرعیه بر مالکیت و صحت معامله عادی ناقل مالکیت دلالت دارند می‌باشد.
در پایان جلسه آقای دکتر منصور امینی، عضو هیأت علمی دانشگاه شهید بهشتی به تشریح وضعیت ثبت املاک و دعاوی گسترده در زمینه اسناد معارض پرداخته و تأکید نمود در زمینه تعارض سند عادی و سند رسمی صرفاً حقوق اشخاص خصوصی مطرح نیست و در این رابطه بایستی به نظم عمومی معاملاتی و اقتصادی توجه ویژه صورت گیرد؛ در وضعیت فعلی حکومت اقدام به صدور سندی رسمی نموده و اعلام می‌کند که حکومت به این سند اعتبار بخشیده و از آن حمایت می‌کند درحالی که ممکن است پس از تنظیم سند رسمی شخصی با سند عادی منکر حق دارنده سند رسمی شده و اعتبار سندی که حاکمیت صادر نموده را زیر سؤال ببرد در حالی که دارنده سند رسمی در اقدام خود به معامله و استعلامات لازم از اداره ثبت، مرتکب هیچ تقصیری نشده است. ایشان در ادامه به وظیفه خطیر دادگاه‌ها در اصلاح عملی قوانین مربوطه اشاره داشته و بیان نمود که قضات دادگاه برای حفظ حقوق شهروندان و حفظ نظم عمومی می‌توانند در این مورد به تفسیری از مواد قانونی برسند که مطابق با واقعیات اجتماعی و مصالح عملی موضوع است.
دکتر امینی در ادامه بیان نمود که ارجحیت سند رسمی به معنای نادیده گرفتن حقوق دارنده سند عادی صحیح نیست و با استفاده از تفسیر قوانین می‌توان این شخص را در مطالبه قیمت روز ملک محق دانست. در پایان ایشان بیان کردند مواد قانونی در این مورد و نظریه شورای نگهبان، همگی تاب تفسیری که اعتبار سند رسمی را دچار خدشه نکند دارند.

در این مقاله به نظر محاکم در خصوص تعارض سند عادی مقدم با سند رهنی موخر پرداختیم.