تغییر کاربری

در این مقاله به عوارض تغییر کاربری اماکن می پردازیم.

تغییر کاربری اراضی مسکونی به تجاری یکی از موضوع‌های محل بحث در سال‌های اخیر بوده است. این تغییر کاربری‌ها به عقیده برخی به مقاصد انتفاعی برای شهرداری‌ها تبدیل ‌شده است.
آیا شهرداری ها حق تغییر کاربری زمین‌ها و اماکن برای مثال از مسکونی به تجاری را دارند؟
دو موضوعی که در مورد شهرداری‌ها بسیار محل بحث است یکی تغییر کاربری و دیگری فروش تراکم است. هردوی اینها هم در پایتخت و هم در شهرهای بزرگ مشکلات و بحث‌های حقوقی مختلفی ایجاد کرده است.                                              در خصوص تغییر کاربری زمین‌ها قانونگذار کمیسیون ماده 5 را در قانون شورای عالی شهرسازی و معماری پیش‌بینی کرده و صلاحیت‌هایی را در مورد تغییر کاربری درنظر گرفته است؛ اعضای این کمیسیون ، پس از اینکه طرح هادی شهر یا طرح جامع شهر توسط مراجع قانونی پیش‌بینی شد، می‌توانند حسب مورد با اجرای برخی جابجایی‌ها، تغییر کاربری‌هایی صورت دهند و با توجه به مقتضیات محل، خدمات عمومی را تامین کنند.                                                                               در اغلب سال‌های گذشته این تغییر کاربری در بیشتر شهرها به ابزاری برای کسب درآمد برای شهرداری‌ها تحت عنوان‌های مختلف تبدیل‌شده است. یکی از این عنوان‌ها عوارض تغییر کاربری است؛ برای نمونه فرض کنید کسی دارای منزل مسکونی است و می خواهد آن را به مکان تجاری یا اداری تبدیل کند؛ شهرداری عوارض تغییر کاربری از وی دریافت می‌‌‌‌کند و این یکی از منابع مهم درآمد شهرداری‌ها محسوب می‌شود.                                                                                       در شهرداری‌ها به طور معمول عوارض را به دو دسته تقسیم می‌کنند:‌

• عوارض مستمر
• عوارض اتفاقی یا موردی

عوارض تغییر کاربری را در دسته دوم قرار می‌دهند.

– اثرات تغییر کاربری ها بر روی وضعیت شهرنشینی
اثری که بر روی وضعیت شهرنشینی گذاشته این است که اکنون در اغلب مناطق مسکونی شاهد اماکن تجاری هستیم و عملا آن محیط مناسب برای سکونت و زندگی متعارف در محیط مسکونی به مرور در اغلب شهرها از بین رفته است. اکنون بسیاری از محدوده‌‌هایی که همواره به طور سنتی در تهران و سایر شهرها محیط‌های مسکونی بسیار دنج محسوب می‌شد و مردم در این مکان‌ها به آسانی زندگی می‌کردند، به دلیل تغییر کاربری‌های بی‌رویه عملا محیط مناسبی برای زندگی نیست؛ چون طبقه‌های این ساختمان‌ها به واحدهای تجاری تبدیل شده‌اند.

به نظر می‌رسد دریافت مبلغی تحت عنوان عوارض تغییر کاربری، با قانون مغایرت داشته باشد. دیوان عدالت اداری در یکی از آرای خود مصوبه شورای شهر مبنی بر عوارض تغییر کاربری را ابطال کرده است که این ابطال دلایل متعددی دارد: – -اول اینکه در قانون عوارض به دو دسته ملی و محلی تقسیم می شود.

• عوارض ملی و مبلغ آن را قانونگذارپیش از این در قانون تجمیع عوارض و به تازگی در قانون مالیات بر ارزش افزوده پیش‌بینی کرده است.
•  عوارض محلی را به شوراهای شهر واگذار کرده‌است و در شهرها فقط این شوراها اجازه دارند این نوع عوارض را اخذ کنند.محلی بودن یعنی باید متناسب با موقعیت‌های خاص محل باشد و خصلت خاص محل را داشته باشد؛ این در حالی است که بیشتر عوارضی که در سال‌های اخیر شوراها تصویب کرده‌اند، جنبه پولی دارد، مثل عوارض کسب و پیشه؛ این عوارض نسبتی با محل خاص ندارد.                                                                                                        – دوم اینکه در آرای متعدد، دیوان عدالت اداری اعلام کرده است عوارض باید در برابر ارایه خدمت باشد.                 دیوان عدالت اداری اخیرا عوارض تغییر کاربری را در خصوص مصوبه یکی از شهرها ابطال کرده است. مصوباتی که در شوراهای شهر مورد تصویب قرار می‌گیرد، فقط مربوط به همان شهر می‌شود؛ بنابراین اگر دیوان عدالت اداری مصوبات یکی از شهرها را ابطال کند این قابل تسری به بقیه شهرها نیست، مگر اینکه دیوان رای وحدت رویه صادر کند که در این صورت برای همه کشور قابل تسری است.

 مشکل این است که قانون شهرداری مصوب دهه چهل است و به طور طبیعی چنین قانونی برای نیازهای فعلی ما جوابگو نیست. متأسفانه قانون شهرداری اکنون ظرفیت‌های لازم برای اداره امور شهرها را ندارد. نمی‌دانم چرا کسی تا به حال به طور جدی اقدامی برای تصویب قانون جدید در این خصوص نکرده است؟ بخش زیادی از قانون شهرداری اکنون منسوخ است و خیلی جاها الفاظ و عبارات آن اصلاحیه‌های زیادی به خود دیده است. تنها کاری که می‌توان کرد این است که قانون شهرداری‌ها مجدد نوشته و تبیین شود. شهرداری‌ها خوشبختانه به لحاظ مالی مشکلی ندارند و این امکان به آسانی برای آنها فراهم است که مبلغی را تحت عنوان طرح پژوهشی در اختیار بگذارند و قانون شهرداری را متناسب با نیازهای روز، اصلاح کنند. در قانون جدید می‌توانند منابع درآمدی کافی را درنظر بگیرند تا ناچار نشوند برای کسب درآمد به روش‌های دیگری متوسل شوند که گاهی منجر به تخریب یا غیرقابل سکونت شدن شهرها می‌شود.

 انواع تغییر کاربری ها

تغییرکاربری‌ها دو دسته‌اند:

-یک دسته به درخواست مردم صورت می گیرد

-دسته دیگرهم برای اجرای طرح‌های خود شهرداری است
طرح‌های شهرداری بیشتر تحت عنوان تملک است نه تغییر کاربری.

 شهرداری‌ها می‌توانند برای طرح‌های عمرانی مصوب خود با رعایت تشریفاتی مثل پرداخت قیمت عادلانه، فوری، به‌روز، انتشار آگهی و تشریفاتی مثل این، برخی از اراضی را که در شهر برای اجرای طرح های عمرانی لازم است، تملک کنند. تشریفات مربوط به تملک هم در قانون پیش‌بینی شده است، هم دولت و هم شهرداری‌ها می‌توانند برخی از اراضی را تملک کنند؛ البته فرایند و تشریفاتی که باید طی کنند متفاوت است.
فروش تراکم 
تراکم، با توجه به طرح‌های هادی و جامع شهری  متناسب با وضع هر شهر  تعیین می شود. تراکم در خصوص شهر تهران در قالب طرح های مصوب در شورای عالی شهرسازی تصویب و مشخص شده است. تراکم این‌گونه تعیین می‌شود که میزان متناسبی از کاربری‌های مسکونی متناسب با کاربری‌های غیرمسکونی مثلا فضای خدماتی، آموزشی تفریحی و غیره مشخص می‌شود؛ بنابراین کسی نمی‌تواند در منطقه‌ای، میزان ساخت‌وساز مسکونی را آن قدر بالا ببرد که دیگر مردم آن منطقه به لحاظ جاده، فضای سبز، خدمات و سایر امکانات با محدودیت مواجه شوند. در حدی می توان مجوز مسکونی داد که خدمات و دسترسی‌های متناسب با آن منطقه یا قسمت فراهم شود؛ بنابراین اگر مازاد بر این تراکم مسکونی فروخته شود و این هم محل کسب درآمد قرار گیرد، عملا مفهوم آن این است که خدمات متناسبی به شهروندان ارایه نمی‌شود.
در این مقاله اشاره ای گذرا به تغییر کاربری و عوارض ناشی از این تغییر کاربری که از سوی شهرداریها دریافت می گردد پرداختیم.

برگرفته از کانال رسانه ر حقوقی