انتقال مورد اجاره

در این مقاله با توجه به سئوالات زیادی که از سوی هموطنان در مورد تاثیر انتقال مورد اجاره از سوی مالک به غیر بر عقد اجاره مطرح شده و می شود خواهیم پرداخت.

فرض کنید شما آپارتمانی را اجاره کرده اید و بعد از اجاره، مالک آپارتمان تصمیم به فروش آن می گیرد ، حال تکلیف چیست ؟ آیا موجر یا همان مالک تا انقضاء مدت اجاره حق معامله ندارد ؟ یا این حق را دارد  و شما باید آپارتمان را تخلیه کنید؟ ودیعه یا به عبارت بهتر در زمان تخلیه مبلغ قرض الحسنه پرداختی خود را از کدامیک باید پس بگیرید؟ همچنین اینکه کرایه ماهانه را به کدام یک از خریدار یا فروشنده بپردازید؟ اگر خریدار آمد و گفت من بعد باید کرایه ماهانه را به من پرداخت کنید تکلیف چیست؟ آیا بین حالتی که خریدار سند قطعی ملک به نامش هست با حالتی که فقط به موجب یک مبایعنامه ادعای خرید و مالکیت ملک مورد اجاره را دارد تفاوتی باید قائل شد؟ اگر موقع تخلیه و تحویل ملک رسید و هیچکدام از فروشنده یا خریدار حاضر نشدند مبلغ قرض الحسنه یا ودیعه مصطلح را به مستاجر پس بدهند تکلیف چیست؟ دادخواستی که بخواهیم در دادگاه برای پس گرفتن پول پیش مطرح کنیم علیه کدامیک از دو طرف یعنی خریدار و فروشنده بدهیم و سئوالات دیگر….

به موجب ماده 466 قانون مدنی : اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود ،

اجاره دهنده : موجر      اجاره کننده : مستاجر      و مورد اجاره را : عین مستاجره می گویند.

همانطوریکه از تعریف عقد اجاره بر می آید صرفا منافع ملک مورد معامله قرار می گیرد و به مستاجر در قبال اجاره بها واگذار می گردد  و مستاجر مالک منفعت مورد اجاره برای یک مدت معین و مورد توافق می گردد و همچنان عین مال در مالکیت موجر ( مالک ) باقی می ماند .

عقد اجاره نسبت به هر دو طرف (موجر و مستاجر ) قراردادی لازم است یعنی همین طوری و بدون دلیل نمی توان آن را به هم زد و برای به هم زدن آن یا باید آن را اقاله نمود ( یعنی با رضایت طرفین اجاره را به هم زد) یا اینکه با یکی از موجبات فسخ آن را فسخ نمود.

سئوال

آیا با توجه به اینکه قرارداد اجاره عقدی لازم است مالک ( اجاره دهنده ) می تواند ملکی را که اجاره داده است  ، بفروشد ؟ بعبارت دیگر آیا موجر حق انتقال مورد اجاره به غیر را دارد؟

به موجب ماده 498 قانون مدنی مالک( همان اجاره دهنده) می تواند عین مستاجره ( آپارتمان ) را به دیگری بفروشد  و همچنان عقد اجاره به قوت خود باقی است مگر اینکه مالک در عقد اجاره شرط کرده باشد که در صورت انتقال ، حق فسخ قرارداد اجاره را داشته باشد در اینصورت پس از فروش مستاجر موظف به تخلیه مورد اجاره می گردد.

اما درصورتی که مالک برای خود در عقد اجاره حق فسخی پیش بینی نکرده باشد سرنوشت عقد اجاره چه خواهد شد؟

در این گونه موارد، مالک می تواند با خیال راحت ملک خود را بفروشد و مالک جدید نیزحق بیرون کردن مستاجر را ندارد زیرا همانطوریکه گفتیم قرارداد اجاره ، قراردادی لازم است و نمی توان آن را به هم زد و خرید و فروش مربوط به عین ملک است نه منفعت آن که طبق قرارداد اجاره پیشتر برای مدت معینی به مالکیت مستاجر در آمده است.

بنابراین اگر شخصی ملک اجاره داده شده ای را بخرد مالک عین آن شده است ولی منفعت همچنان متعلق به مستاجر می باشد و با خرید و فروش ، منافع ملک تا انقضاء مدت اجاره به او  منتقل نمی شود و اگر خریدار بخواهد از منفعت آن استفاده نماید ، باید صبر کند تا مدت اجاره سپری شود.

اگر مالک جدید از وجود مستاجر در ملک بی اطلاع باشد و فروشنده این موضوع را کتمان کند ، خریدار  قانونا می تواند اقدام به فسخ و برهم زدن معامله ( بیع )کند.

وضعیت ودیعه یا عنوان صحیح قرض الحسنه  و اجاره بها بین مستاجر و خریدار جدید چگونه خواهد بود؟

پرسش این است که اگر در زمان عقد  اجاره ، مالک ( موجر ) ملک خود را بفروشد ، در این صورت در پایان مدت اجاره ، مستاجر مبلغ قرض الحسنه( پول پیش) را باید از مالک قبلی مطالبه کند یا مالک جدید؟  ایا بعد از انتقال مورد اجاره ، مستاجر باید اجاره بها را به مالک جدید پرداخت کند یا همچنان به مالک قبلی بپردازد؟

برابر با تبصره 2 ماده 10 آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 : منتقل الیه ( خریدار جدید ) بعنوان قائم مقام ضمن انتقال حق و حقوق ، تکالیف قانونی نیز بر عهده اوست. البته قائم مقامی خریدار جدید در حدود حقوق و تعهدات عینی و دینی مربوط به خود عین مستاجره است مثل تعهد به تعمیرات و خسارت تاخیر در تحویل عین مستاجره ، اما در سایر شرایط اجاره نامه قائم مقام نیست ، مثل اینکه در شروط ضمن عقد اجاره شرط فعل شده باشد که موجر یک دست کت و شلوار برای مستاجر بدوزد که در اینصورت خریدار تکلیفی به انجام شرط ندارد ، چرا که ارتباط مستقیمی به مال موضوع اجاره ندارد.

برای پاسخ به سئوال فوق  باید دو فرض یا حالت را در نظر گرفت :

نخست اینکه خریدار عالم به وجود عقد اجاره بوده و با اطلاع از این موضوع اقدام به خرید کرده است.؟

در این صورت مستاجر باید اجور ماه های پس از انتقال  و همچنین اگر ودیعه را هنوز پرداخت نکرده باشد باید به میزان مقرر در قرارداد اجاره، به مالک جدید پرداخت نماید. در این فرض چنانچه اجاره بهای یکسال توسط مالک قبلی دریافت شده باشد مالک جدید حق رجوع به مستاجر و فروشنده را ندارد چرا که ملک را با وضعیت موجود خریداری کرده است و می بایستی در هنگام خرید این موارد را در ارزیابی ثمن معامله منظور و کسر می کرد.

همچنین مستاجر به هنگام تخلیه ،  می بایست مبلغ قرض الحسنه داده شده را از خریدار جدید مطالبه کند و اجاره بها را هم به او بدهد .

دوم اینکه خریدار از وجود عقد اجاره  اطلاع نداشته باشد و ملک را به قیمت یک ملک آزاد و بدون مستاجر خریده باشد.

در اینصورت همان طور که گفته شد خریدار می تواند با استناد به ماده 53 قانون مدنی بعنوان خیار تخلف از شرط ضمنی یا با استناد به خیار غبن به خاطر اینکه یک ملک مسلوب المنفعه را خریداری کرده فسخ نماید . اما اگر خریدار از خیار خود جهت فسخ معامله استفاده نکند نمی تواند اجاره بهای دریافت شده توسط مالک قبلی را از مستاجر و یا مالک قبلی مطالبه کند .

در این فرض اگر بخواهیم بر اساس عمومات و در قلمرو قائم مقامی حکم صادر کنیم مستاجر مکلف به پرداخت اجاره بها به مالک جدید است و مالک جدید ملزم است به هنگام تخلیه ودیعه پرداختی را به مستاجر عودت نماید .

اما با توجه به توافقات ضمنی یا صریح مالک قبلی و خریدار درخصوص عدم انتقال برخی حقوق دینی مربوط به ملک (مثل اینکه ودیعه از ثمن معامله کم نشود یا بنا بر این باشد که مستاجر همچنان اجاره را به مالک قبلی پرداخت کند) می توان گفت توافق ضمنی دو طرف بر تعهد استرداد ودیعه ی مستاجر، در قلمرو قائم مقامی خریدار قرار نگرفته است و این توافق ضمنی در مقابل مستاجر نیز قابل استناد است و از مصادیق انتقال دین نیست که نیاز به توافق سه جانبه و موافقت مستاحر داشته باشد.

نتیجته آنکه ، مستاجر برای رفع بلاتکلیفی خود باید با ملاحظه مبایعنامه مالک قبلی و جدید ، محتاطانه اقدام به پرداخت اجاره ها به مالک جدید یا مالک قبلی نماید و یا اگر می خواهد دادخواست استرداد ودیعه خود را ثبت کند بهتر است دعوا را علیه مالک قبلی و جدید مطرح کند.

توصیه می شود در صورت انتقال مورد اجاره از طریق شکایت یا مزایده به شخص جدید، احتیاط بیشتری بعمل آید چون هر آن امکان اعاده مالکیت وجود دارد و با فرضی که خود مالک با اراده خود ملک را به دیگری منتقل می کند قائل به تفاوت شد.

اجاره املاک مشاعی

به موجب ماده 475 قانون مدنی اجاره مال مشاع جایز است لیکن تسلیم عین مستاجره موقوف به اذن شریک است.

چنانچه موجر بدون اذن شریک خود ، مال را به تصرف مستاجر بدهد ، مستاجر غاصب تلقی شده و شریک می تواند از دادگاه خلع ید مستاجر و اجرت المثل ایام تصرف سهم خویش را تقاضا کند .

یک نکته :

اگر شریکی که قرارداد اجاره را تنظیم و یا امضاء ننموده است  مبادرت به طرح دعوی تخلیه مستاجر نماید در واقع  به طور ضمنی رابطه استیجاری را قبول نموده  و تخیله مورد اجاره تنها تحت  شرایط خاصی مقدور خواهد بود مثل انقضاء مدت اجاره و…

بنابراین بعد از طرح دادخواست تخلیه و رد آن دیگر مالک مشاعی که در قرارداد اجاره اسمی از وی به عنوان موجر یاد نشده بعدا نمی تواند دادخواست خلع ید و مطالبه اجرت المثل به شرحی که رفت بدهد.

در صورتی که مستاجر از مشاع بودن عین مستاجره بی اطلاع باشد ، حق فسخ دارد.

گاها در جریان پرونده های قضایی مشاهده شده که مستاجری آپارتمان یا ملکی را که دارای مالک مشاعی(ملک دارای دو یا چند مالک ) بوده به مدت معینی اجاره کرده است در ذیل قرارداد اجاره به زعم خویش برای محکم کاری  امضاء شریک دیگر را به عنوان شاهد، تاکید می کنم صرفا به عنوان شاهد نه به عنوان موجر دریافت نموده است.با سر رسیدن مدت اجاره یا حتی در زمان بقاء مدت اجاره شریکی که به عنوان شاهد امضاء کرده مبادرت به تقدیم دادخواست خلع ید از سهم مشاعی خود علیه مستاجر نموده است، مستاجر در مقام دفاع تخلیه مورد اجاره را منوط به دریافت مبلغ قرض الحسنه پرداختی می نماید اما از آنجاییکه عقد اجاره بین شریک دیگر و مستاجر منعقد شده و مبلغ قرض الحسنه و کرایه ماهانه به وی پرداخت شده هر چند شریک متقاضی خلع ید به عنوان شاهد امضاء نموده است حکم خلع ید صادر شده است بدون اینکه شریک متقاضی خلع ید، تکلیفی در پرداخت مبلغ قرض الحسنه داشته باشد.

در این مقاله به تاثیر  انتقال مورد اجاره بر عقد اجاره پرداختیم.

شما خواننده محترم می توانید سئوالات احتمالی یا درخواست مشاوره یا هرگونه مساعدت حقوقی را در ذیل یا از طریق راه های ارتباطی مذکور در سایت مطرح و در اسرع وقت پاسخ آن را دریافت نمایید.