فروش سرقفلی

در این مقاله به فروش سرقفلی می پردازیم.

یکی از موضوعاتی که در بحث سرقفلی به دلیل بروز اختلاف بین دارندگان این حق، در دادگستری مطرح می گردد موضوع تقسیم یا فروش سرقفلی است.

این اختلاف از آنجا ناشی می شود که گاها دو یا چند نفر به عنوان مستاجر و دارنده سرقفلی به صورت مشاعی در مغازه ای شریک هستند

اما در استفاده از این حق با یکدیگر بنا به دلایلی به اختلاف بر می خورند.

قبل از ورود به موضوع و ارائه راه کار عملی و کاربردی و بیان شیوه و برخورد دادگاه ها با این اختلاف و اینکه چه نوع دادخواست یا دعوایی باید مطرح کرد بدوا توضیح مختصری در مورد سرقفلی ارائه خواهد شد.

 

فروش سرقفلی

 

سرقفلی چیست؟

سرقفلی در واقع عبارت از حق استفاده انحصاری مستاجر واحد تجاری یا کسبی نسبت به مورد اجاره است.

به عبارت دیگر سرقفلی حقی است که مستاجر با پرداخت وجهی علاوه بر اجاره ماهانه به موجر استفاده انحصاری از مغازه را برای خود شرط می کند

و به موجب قانون تنها تحت شرایطی موجر می تواند درخواست تخلیه ملک خود را بخواهد.

همچنین با توجه به قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶

چنانچه مستاجر چندین سال در مغازه ای مشغول کسب و کار بوده ولو اینکه در زمان اجاره مبلغی به عنوان سرقفلی به مالک نپرداخته باشد

باز به ایشان حق سرقفلی تعلق می گیرد

و با تحقق شرایط مقرر در قانون مذکور مالک با پرداخت مبلغی که از سوی کارشناس رسمی تعیین می گردد می تواند درخواست تخلیه بنماید.

البته این قانون چون خلاف قاعده و اصل بود بعدا اصلاح شد

و در حال حاضر در صورتی در زمان تخلیه به مستاجر مبلغی به عنوان سرقفلی تعلق می گیرد که وی در زمان اجاره بابت آن وجهی به موجر پرداخت کرده باشد.

حال بر می گردیم به سوال ابتدایی که هدف مقاله حاضر ارائه پاسخ و راهکار عملی به آن است.

شراکت عبارت از اجتماع حقوق مالکین متعدد در شی واحد به نحو اشاعه ،که این اشاعه و شراکت دو دلیل دارد گاهی اختیاری است و گاهی قهری است.

مشارکت اختیاری در یک مال مثل این که دو یا چند نفر با هم توافق کنند مشترکا مالی بخرند و از آن طی توافقی استفاده کنند.

مشارکت قهری مانند اینکه فردی که مالک مال یا ملکی است فوت کند و این مال به ورثه او برسد در این صورت مال به ارث رسیده متعلق به همه وراث خواهد بود و ایشان به صورت غیرارادی و قهری در مال یا ملک به ارث رسیده شریک خواهند بود.

حال اگر سرقفلی مغازه ای بین دو یا چند نفر به صورت شراکتی باشد و بنا به دلایلی در نحوه استفاده از آن بین شرکاء اختلاف ایجاد شود و نتوانند به توافق برسند یا اینکه یکی از مالکین خواسته باشد به این شراکت ادامه ندهد و قصد فروش سهم خود را داشته باشد و هیچ یک از سایر شرکاء حاضر به خرید سهم شریک دیگر  نباشند و از طرفی حاضر به فروش کل سرقفلی هم نباشند شاید در نگاه اول این طور به نظر و تصور برسد که شریک ناراضی یا شریکی که درخواست فروش سهم خود را دارد می تواند با مراجعه به دادگاه الزام سایر شرکاء و دارندگان سرقفلی را به فروش کل سرقفلی بخواهد.

برخلاف سایر موارد، مانند مالکیت چند نفر در یک آپارتمانی که قابل تقسیم نیست، هر شریکی می تواند از طریق دادگاه تقاضای صدور دستور فروش مال یا آپارتمان را بنماید و دستور فروش هم صادر می شود .

در سرقفلی موضوع متفاوت می باشد.

دارندگان سرقفلی یک رابطه حقوقی و قراردادی با مالک یا موجر ملک دارند و در بحث اجاره، شخصیت مستاجر برای موجر اهمیت دارد از این رو هرگونه جابجایی و ورود مستاجر جدید به مغازه باید با هماهنگی و رضایت مالک یا همان موجر صورت گیرد و طبعا صدور دستور فروش از سوی دادگاه بدون رضایت موجر و نادیده گرفتن حق موجر در انتخاب مستاجر برخلاف قانون و تجاوز به حق مالک خواهد بود.

بنابراین چناچه یکی از دارندگان سرقفلی خواسته باشد سهم سرقفلی خود را بفروشد و سایر دارندگان سرقفلی حاضر به همکاری نباشند یعنی نه حاضر به خرید سهم وی باشند و نه حاضر به همکاری در فروش کل سرقفلی البته پس از کسب رضایت مالک ، تنها یک راه برای متقاضی فروش سرقفلی باقی می ماند.

متقاضی فروش بایستی با مراجعه به دادگاه حقوقی محل وقوع مغازه دادخواست تجویز فروش سهم سرقفلی خود از مغازه را به طرفیت مالک یا همان موجر مطرح نماید و دلایل درخواست خود را مطرح نماید و دادگاه پس از تعیین وقت رسیدگی و ملاحضه دلایل متقاضی چنانچه دلایل را موجه تشخیص دهد دستور فروش به میزان سهم سرقفلی خواهان فروش را خواهد داد.با صدور دستور فروش هریک از سایر دارندگان سرقفلی و همچنین شخص مالک می توانند مبادرت به خرید سهم فروشنده نمایند.البته ممکن است فرد ثالثی به عنوان خریدار وارد این شراکت شود.

در این مقاله به چگونگی تقسیم یا فروش سهم هریک از دارندگان سرقفلی پرداختیم.برای آگاهی کامل از جزئیات فروش و تقسیم املاک مشاعی به مقاله منتشره در همین سایت مراجعه نمایید.