مسئولیت مدنی هیئت مدیره و مالکان آپارتمان ها

مسئولیت مدنی هیئت مدیره  و مالکان آپارتمان

آخرین کور سوی تشعشات آفتاب سوزان اوائل مرداد تابستان سال ۱۳۹۶ می رفت تا گرمای خود را به خنکای شب بسپارد همزمان در یکی از مجتمع های مسکونی -تجاری و اداری شهر تهران و در امتداد غروب خورشید مردی تقریبا ۷۰ ساله که به خاطر درد پا بارها به ارتوپدی مستقر در مجتمع مذکور مراجعه می کرد برای انجام برنامه های دوره ای خود به روال روزهای گذشته عزم رفتن به کلینیک را می نماید او پس از بازکردن درب ورودی ساختمان درحالیکه چشمانش محو صفحه گوشی همراه خود بود برحسب عادت به سمت آسانسور می رود و پس از بازکردن درب آسانسور بدون اینکه متوجه نبود کابین آسانسور و تاریکی داخل آن شود ناگهان به قعر دالان آسانسور و تا طبقه منفی دو سقوط می کند. حدود دو ساعت بعد از وقوع حادثه یکی از ساکنین مجتمع که به قصد خروج از ساختمان به پارکینگ مراجعه کرده بود متوجه صدای ناله ضعیفی می شود …. پس از هماهنگی های لازم متاسفانه پیرمرد داستان ما به علت جراحات شدید ناشی از دو طبقه سقوط قبل از رسیدن به بیمارستان فوت می نماید.

اما علت حادثه چه بود.گویا حدود دو ساعت قبل از سقوط پیرمرد، برق منطقه قطع شده بود و کابین آسانسور در یکی از طبقات فوقانی درحالیکه یکی از مراجعین در کابین گرفتار شده بود متوقف شده بود نگهبان ساختمان پس از اطلاع از موضوع با توجه به در اختیار داشتن کلید سه گوش مخصوص باز کردن درب آسانسور از طبقه همکف درب آسانسور را باز کرده بود تا متوجه محل دقیق توقف کابین شود و به کمک فرد گرفتار در آسانسور برود اما با بی احتیاطی درب آسانسور در طبقه همکف را کاملا رها نمی کند تا درب به صورت خودکار قفل شود بلکه به صورت هدایت شده درب را آرام می بندد به نحوی که درب قفل نشده بود در این فاصله که وی برای نجات فرد گرفتار از طریق پله ها به طبقات فوقانی می رود پیرمرد  داستان ما به ساختمان مراجعه می نماید و اتفاقی که نباید می افتد.

با طرح شکایت کیفری اولیاء دم علیه مالکان و اعضای هئیت مدیره ساختمان ، پرونده ای در دادسرای ناحیه ۵ تهران تشکیل می گردد و از طریق بازپرسی کارشناس رسمی حوادث تاسیسات ساختمانی تعیین تا علت وقوع حادثه و عامل یا عاملان آن و میزان قصور احتمالی ایشان مشخص ، معرفی و اعلام گردد.

بعد از دریافت نظریه کارشناسی که حکایت از اعلام قصور شخص متوفی به میزان ۲۰ ٪ ، مسئول سرویس و نگهداری ( پیمانکار طرف قرارداد ) به میزان ۲۰ ٪ و اعضاء هیئت مدیره و مالکان ساختمان به میزان ۶۰٪ داشت عوامل حادثه در مقام متهم و به اتهام بی احتیاطی و عدم رعایت نظامات و مقررات دولتی احضار و تفهیم اتهام می گردند و سپس پرودنده با قرار جلب به دادرسی و صدور کیفرخواست به دادگاه کیفری دو ارسال می گردد تا قاضی دادگاه حکم مقتضی صادر نماید.

در جلسه دادگاه تعدادی از مالکان و اعضای هیئت مدیره ساختمان حاضر و از خود چنین دفاع می نمایند: برابر قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن ما به تکالیف خود به طور کامل عمل نموده ایم اهم وظایف ما برابر قانون اداره امور ساختمان که شامل جمع آوری شارژ و هزینه کرد آن در امور ساختمان ، بیمه آتش سوزی و استخدام سرایدار یا نگهبان ، انعقاد قرارداد با پیمانکاران مجاز به منظور حفظ و مراقبت از تاسیسات منصوبه در ساختمان از جمله سرویس دوره ای آسانسور و… بوده که برابر اسناد و مدارک موجود به تک تک تکالیف خود عمل نموده ایم لذا هیچگونه قصوری متوجه ما و مالکین نبوده و نیست و اساسا رابطه علت و معلولی بین رفتار و وظایف ما با حادثه رخ داده وجود ندارد بنابراین اتهام عدم رعایت نظامات و مقررات دولتی و بی احتیاطی منجر به فوت متوجه ما نبوده و… النهایه درخواست برائت خویش را می نمایند.

دادگاه بدوی با این استدلال که علت حادثه منجر به فوت سهل انگاری و بی احتیاطی شخص متوفی بوده و قصوری متوجه اعضاء هیئت مدیره و مالکان نیست و رابطه سببیت مفقود است النهایه برخلاف دیدگاه کارشناسان و کیفرخواست دادسرا حکم برائت اعضاء هیئت مدیره و مالکان ساختمان را صادر می نماید.

متن رای دادگاه بدوی👇

دادگاه باعنایت به جمیع اوراق و محتویات پرونده ختم رسیدگی را اعلام و با استعانت از خداوند متعال به شرح ذیلمبادرت به صدور رأی می نماید

((رأی دادگاه)) درخصوص اتهام متهمین آقایان 1- کیوان کنعانی فرزند جعفر 2- محسن ذریه محمد خیابانی فرزند حاجی3- خانم معصومه تاجیک فرزندناصر 4- مجید صفرخان لو 5- ناهید شهسواری فرزندعیسی….. (اسامی تمامی مالکان 71 واحد قید می گردد) همگی متهم به مشارکت در عدم رعایت نظامات دولتی منجر به فوت به میزان شصت درصد آقای علی رضا ابن عباس وکیل دادگستری به وکالت از متهمین اسدی و حمید محمدی و محمد محمدی هر دو وکلاء دادگستری به وکالت از متهمین حمیدرضا رحیمی 2- محمدرضا شفیع خانی ، افشین میرمحمدصادق 4- کیوان کنعانی 5- حمید حنائی که تحت عنوان اعضای هیئت مدیره ساختمان می باشند دادگاه باتوجه به شکایت اولیاء دم و وکیل آنها… مبنی بر مطالبه دیه از متهمین بمیزان شصت درصد دادگاه بدواً با توجه به اینکه درخصوص احدی از متهمین ردیف دوم سابقاً دادنامه ای به شماره 300512 -99 بمیزان بیست درصد مقصر در حادثه فوت مرحوم متوفاء ابوالقاسم محمود آبادی که بعنوان مدیر شرکت پیمانکاری آرمان فراز غرب منصوب آسانسور بوده است محکوم به پرداخت دیه گردیده که در این خصوص موجبی برای رسیدگی درخصوص ایشان نمی باشد و از موجبات امر مختوم بها می باشد فلذا در اجرای بند ج ازماده 13 قانون آئین دادرسی قرار موقوفی تعقیب مشارالیه صادر و اعلام می گردد و اما درخصوص سایرمتهمین با توجه به دفاعیات بعضی از متهمین که درجلسه دادگاه حاضر شدند اظهار داشته اند که در زمان وقوع حادثه مالک نبودند ازجمله مرتضی قائم مقامی و علی حاجیوند حسب اظهارات وکیل ایشان کرم اختیاری و آیداس گلپایگانی فرزند سیدمحمدرضا و با ملاحظه نظریه هیئت نهایی کارشناسی که موضوع وقوع حادثه را بدین شرح توضیح داده اند که قبل از وقوع حادثه که منجر به فوت مرحوم متوفاء گردد بعلت قطع برق و ماندن یک نفر در آسانسور و باز نمودن درب آسانسور با کلید اضطراری توسط نگهبان که قبل از قطع برق مرحوم متوفاء با دوربین مداربسته مشاهده گردید که چندین بار ازآسانسور در بالا و پایین رفتن استفاده کرده که جهت فیزیوتراپی رفته بوده است که نهایتاً در یکی از مراحل استفاده از آسانسور درطبقه ای که قصد ورود به آسانسور داشته به نظر می رسد که حسب گزارش مذکور بعد از قطع برق بوده است که مرحوم با باز نمودن درب آسانسور و عدم توجه به جلو خود ( سهل انگاری ) بعلت عدم کابین آسانسور درآن لحظه ( بنظرمی رسد کابین درطبقات بالا یا گیرکرده بوده و یا اینکه در حرکت به سمت بالا بوده که مرحوم به پایین آسانسور سقوط می کند که در اثر سقوط فوت می نماید) که نهایتاً هیئت درنظریه کارشناسی خود هیئت مدیره ساختمان به نماینده مالکین ساختمان ( که متهمین ذکر شده) بمیزان پنجاه درصد مقصر اعلام نموده است درصورتیکه که در شرح حال گزارش نظریه خودشان وظیفه هیئت مدیره را جمع آوری شارژ و برطرف نمودن ایرادات ساختمان که دراین خصوص مبلغی تحت عنوان انجام وظیفه دریافت نمی کند و در بند دیگر نظریه آمده است که کابین آسانسور به سیستم توقف اضطراری در زمان قطع برق مجهز نمی باشد (که بنظر می رسد نصب این سیستم که وظیفه شرکت نصب آسانسور می باشدهرچندکه دراین خصوص بمیزان بیست درصدمقصردرحادثه شناخته شده)ودر بند دیگر آمده است که درخصوص حادثه اتفاق افتاده بی توجهی پیمانکار سرویس و نگهداری رفع خطر درمراجع اضطراری در محل این مجتمع ( که از این بابت ساکنین آپارتمان را مقصر اعلام نمودند )درصورتیکه شخص پیمانکار و سرویس کننده تجهیزات آسانسورشخصی است که در قبال عملکردکاری فیزیکی خود برآسانسور مبالغی از استفاده کننده یعنی ساکنین ساختمان مبالغی دریافت میکند ) و هیچ گونه اظهار نظری در خصوص شخص پیمانکار که وظیفه سرویس و تجهیزات آسانسور را دارد هیچ گونه نظری داده نشده است و نهایتاً در بند چهارم نظریه کارشناس مرحوم متوفا را بیست درصد مقصر درحادثه اعلام نمودنددرصورتیکه حسب گزارش اولیه اعلام نمودند که مرحوم متوفاء چندین بار از آسانسور در همان ساعت روز استفاده کرده است که باتوجه به سالم بودن شخص مرحوم متوفاء از جمله از ناحیه چشم مشکلی نداشته که باتوجه به گزارش مذکورکه اعلام شده است که سهل انگاری از سوی مرحوم صورت گرفته است و میزان مقصر ایشان در وقوع حادثه متناسب به نظرنمی رسد علیهذا نهایتاً با توجه به گزارش ارائه شده از سوی کارشناسان و نتیجه نهایی نظریه آنها و سایرمحتویات در پرونده بنظر می رسد که هیچ گونه رابطه علیت بین ساکنین ساختمان درحادثه صورت گرفته که منتهی به فوت مرحوم شده است چه بسا از نظر عقلی چیزی بنظر نمی رسد علیهذا با این اوصاف ذکر شده بزه متوجه نامبردگان محرز نمی باشد صرف نظر از کیفرخواست به لحاظ فقد ادله کافی در اجرای ماده 4 قانون آئین دادرسی کیفری حکم به برائت کلیه متهمین صادر و اعلام می گردد . رأی صادره حضوری ظرف مهلت بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظردردادگاهتجدیدنظراستان تهران میباشد.

رئیس شعبه 1163 دادگاه کیفری دوتهران – غلامرضا انصاری

در مهلت مقرر قانونی اولیاء دم به رای صادره معترض می شوند و پرونده به دادگاه تجدیدنظرارسال می گردد. دادگاه تجدیدنظر پس از تشکیل جلسه دادرسی و دعوت از اعضای هیئت مدیره النهایه با این استدلال که به هر جهت خون مسلم نباید هدر رود و چون مالکان از ساختمان منتفع می باشند با استناد به قاعده فقهی من له الغنم فعلیه الغرم مبادرت به صدور حکم محکومیت مالکان می نماید. 

همانطور که شرح ماجرا حکایت دارد:

اولا – قضات دادگستری در رسیدگی به امور قضایی و دعاوی که به ایشان ارجاع می گردد دیدگاه های متفاوتی از قانون دارند.

ثانیا – بر مالکان و اعضای هیئت مدیره ساختمان ها است که علاوه بر انجام تکالیف مصرحه قانونی اقدامات تامینی و احتیاطی لازم  مانند تهیه بیمه مسئولیت و پوشش کامل حوادث داخل و خارج ساختمان در دستور کار و وظایف نظارتی پذیرفته شده خود قرار دهند.

لازم به ذکر است اگرچه آسانسور ساختمان تحت پوشش بیمه بوده اما از آنجاییکه حادثه رخ داده خارج از کابین آسانسور بوده به اعتقاد شرکت بیمه و با توجه به قراردادهای یکنواخت (تیپ) موجود موضوع حادثه مشمول پوشش بیمه نبوده است که در این خصوص جا دارد مسئولین ساختمان در زمان بیمه نمودن آسانسور این نوع حوادث را تحت پوشش قرار دهند.

در تحلیل مختصر آراء صادره از منظر حقوق کیفری توجه شما خواننده گرامی را به نکات ذیل جلب می نمایم.

الف – برابر اصول کلی کیفری و قوانین جزایی باید بین حادثه روی داده و عامل آن یک رابطه سببیت مستقیم یا غیر مستقیم که حاکی از نوعی عمد یا قصور عامل حادثه است ، وجود داشته باشد تا بتوان برابر قانون عامل حادثه یا جرم را مجازات و ملزم به جبران خسارات وارده نمود.

دوم – از طرفی برابر قاعده فقهی یاد شده ( من له الغنم فعلیه الغرم ) هرکسی که از وجود شئ یا چیزی نفع و سود می برد باید از عهده غرامات و خسارات های آن شئ نیز برآید.

حال در موضوع فوق پاسخ به سئولات زیر لازم می آید:

۱-بر فرض که بپذیریم با استناد به قاعده فقهی یاد شده مالکان ساختمان مقصر هستند و باید از عهده دیه استحقاقی به میزان مسئولیت و قصور تعیین شده برآیند ، تکلیف مالکانی که با انتخاب اعضاء هیئت مدیره فارغ از با اجرت یا بدون اجرت بودن اقدامات منتخبین ساختمان به عنوان مدیر یا اعضای هیئت مدیره ، در پرداخت دیه از چه باب و منطقی پیروی می کند؟ تعمیم مسئولیت و کوتاهی مدیریت ساختمان در پیش بینی چنین حوادثی و عدم خرید و تهیه بیمه مسئولیت و حوادث این چنینی به مالکان ساختمان از چه روی بوده و با چه منطقی قابل توجیه است ؟

۲-چرا تاوان قصور عامل سهل انگاری مستقیم حادثه ( نگهبان ) را اعضاء هیئت مدیره و مالکان ساختمان متقبل شوند؟

۴-چه توجیهی می توان نمود که شرکت بیمه این حادثه را تحت پوشش قرار نمی دهد؟

۵-آیا درصدهای تعیین شده از سوی کارشناسان در این حادثه درست و منطبق با عدالت است؟ اساسا کارشناسان این حق را دارند میزان قصور افراد دخیل در حادثه را تعیین نمایند یا اینکه این از وظایف قضات دادگستری است؟

به اختصار پاسخ هریک از سئوالات داده می شود:

۱-اگر چه با انتخاب اعضای هیئت مدیره بنا به قاعده فقهی مذکور روابط میان منتخبین و مالکان مو‌ٔثر در رای دادگاه و مسئولیت ایشان به عنوان استفاده کنندگان از ساختمان نخواهد بود منتهی تنها اقدامی که از سوی مالکان قابل تصور خواهد بود رجوع به منتخبین و مطالبه خسارت ناشی از پرداخت سهام دیه مقرر است هرچند این اقدام با توجه به اینکه منتخبین خود از مالکان و داوطلبان اداره ساختمان بوده و بی مزد و منت قبول مسئولیت نموده اند به هیچ وجه اخلاقی نیست.

۲-فارغ از شرایط و وضیعت مالی و خاص نگهبان ساختمان باید سهم عمده قصور متوجه شخص نگهبان می شد که عامل اصلی قصور در حادثه رخ داده بود هرچند از وظایف مدیریت ساختمان نیز بوده که آموزش های لازم به نگهبان دهد که به نظر می رسد آموزش های لازم ارائه نشده ، به هر روی این کوتاهی متوجه مدیریت ساختمان می باشد.

۳-عدم پوشش بیمه ای این حادثه به بهانه وقوع حادثه خارج از کابین آسانسور از سوی شرکت بیمه طرف قرارداد ناشی از ضعف مقررات موجود در قوانین آمره می باشد که شرکت های بیمه گر فرصت محدود نمودن دایره پوشش های بیمه ای را دارند حال آنکه منطق حکم می کند با مراجعه مدیریت ساختمان در انعقاد قرارداد بیمه تمامی موارد احتمالی تحت پوشش بیمه قرار گیرد مضافا اینکه مدیریت ساختمان ها باید علاوه بر خرید و پوشش بیمه ای کلیه حوادث احتمالی و قابل تصور مبادرت به خرید بیمه مسئولیت نیز نمایند تا چنانچه شرایط مشابه رخ داد بتوانند از عهده زیان های وارده برآیند.

۵-اساسا تعیین میزان و درصد قصور هریک از عوامل موءثر در بروز حادثه از وظایف ذاتی کارشناسان نیست بلکه این مهم از وظایف اختصاصی مرجع قضایی و به عبارتی دادرس می باشد.متاسفانه در غالب پرونده ها مسئولیت تعیین میزان قصور با کارشناسان می باشد!

همانطور که در این پرونده ملاحظه می فرمایید درصد تعیین شده برای متوفی با توجه به بی احتیاطی محض ایشان بسیار کم و منطبق با عدالت نیست یا مقصر دانستن مسئول تاسیسات با وجود اینکه ایشان همچون مدیریت ساختمان به وظایف خود عمل نموده منصفانه نیست اگرچه مدیریت ساختمان و مالکان از سوی دادگاه عالی نه از باب قصورکه از باب ذینفع بودن در ملک و به استناد قاعده صدرالذکر مسئول شناخته شده اند.

در این مقاله که با هدف انتقال تجربه و به صورت کاربردی به مسئولیت مدنی هیئت مدیره و مالکان ساختمان ها پرداخته شد به این نتیجه می رسیم که:

-حتما علاج واقعه را باید قبل از وقوع پیش بینی کرد

-هیئت مدیره و مالکان آپارتمان ها باید در خرید بیمه و پوشش حوادث ساختمان دقت کافی به عمل آورند و حتما مبادرت به خرید بیمه مسئولیت مدنی نیز نمایند.

منابع:

قانون مسئولیت مدنی

قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن