خرید اراضی کشاورزی

ماجرای یک پرونده واقعی در مورد خرید اراضی کشاورزی

یکی از اهالی سابق روستا که حدود سی سال است در تهران زندگی می کند با توجه به شناخت کافی از مالکان اراضی روستای زادگاه خویش مبادرت به خرید چند قطعه زمین از یکی از ساکنین روستا می نماید خریدار داستان ما نه تنها قولنامه عادی بلکه به زعم خویش برای محکم کار ی با مراجعه به نزدیکترین شهر از طریق بنگاه معاملات ملکی در فاصله تقریبا ۱۰ روز  از تاریخ تنظیم قولنامه ، مبادرت به تنظیم مبایعنامه دارای کدرهگیری می نماید و بابت خریدسه قطعه از اراضی کشاورزی چهار فقره چک صادر می نماید یکی از چکها به مبلغ ۱۰۰ میلیون تومان بعد از تنظیم مبایعنامه دارای کدرهگیری توسط خریدار نقد می شود. حدود دو هفته از زمان تنظیم مبایعنامه و بعد از  نقد شدن اولین چک ، فروشنده اعلام پشیمانی می کند و وجه دریافتی را عینا به حساب صادرکننده چک که پسر خریدار باشد عودت و واریز می نماید و طی اظهارنامه ای خطاب به خریدار اعلام می کند که از انجام معامله بنا به دلایلی پشیمان و منصرف شده است و خواهان اقاله ( برهم زدن معامله ) قرارداد می گردد. خریدار در پاسخ به اظهارنامه دریافتی اعلام می کند که حاضر به فسخ معامله نیست چون به سختی ۱۰۰ تومان پرداختی را از محل فروش خودروی شخصی و جواهرات همسرش تامین کرده و در صورت برهم زدن معامله بسیار متضرر می گردد و با همان ۱۰۰ میلیون ، دیگر نمی تواند ماشینی را که فروخته بود  بخرد…. . لاجرم خریدار مبادرت به طرح دادخواست الزام خوانده به تحویل مورد معامله می نماید.اما در فرایند رسیدگی به علت نادیده گرفتن برخی نکات ضروری در زمان تنظیم مبایعنامه و عدم دریافت مشاوره از وکلای مجرب و عدم انجام تحقیقات لازم دچار مشکلاتی می گردد که ذیلا تشریح خواهد شد.

ابتدا دادگاه بدوی با این استدلال که لازمه طرح دعوی الزام به تحویل اراضی کشاورزی طرح دعوی الزام به تنظیم سند می باشد چون خروجی حکم الزام به تحویل در عمل خلع ید فروشنده از اراضی کشاورزی مورد معامله است و چون هنوز سند رسمی به نام خواهان یا همان خریدار نشده طرح دعوی به این شکل قابلیت استماع ندارد و قرار عدم استماع دعوی صادر می کند و عملا خواسته خریدار که الزام فروشنده به تحویل اراضی کشاورزی خریداری شده بود ، رد می شود.

خریدار اراضی کشاورزی به رای دادگاه بدوی اعتراض می کند و دادگاه تجدیدنظر برخلاف دادگاه بدوی استدلال می کند که:

اولا – یکی از آثار عقد بیع صحیح، لزوم تحویل مورد معامله ( اراضی کشاورزی ) به خریدار است چرا که ممکن است موعد تنظیم سند رسمی هنوز فرا نرسیده باشد و چون فروشنده طبق مبایعنامه متعهد به تحویل شده است باید زمین را تحویل دهد ثانیا – هیچ کس معترض به مالکیت فروشنده نیست بنابراین فروشنده مکلف به تحویل مورد معامله است لذا رای یا همان قرار عدم استماع دعوی صادره از دادگاه بدوی را نقض می کند و پرونده برای رسیدگی ماهیتی به دادگاه بدوی اعاده می گردد.

دادگاه بدوی مجددا پس از تشکیل جلسه و استماع اظهارات طرفین و انجام کارشناسی به منظور احراز تصرفات مالکانه فروشنده و تعیین دقیق حدود اربعه زمین و مساحت آن علیرغم ادعای فروشنده مبنی بر اینکه زمین ورثه ای هست و سایر وراث راضی به معامله نیستند به دلیل اینکه در زمان تنظیم مبایعنامه و در جریان دادرسی فروشنده با ارائه تقسیم نامه ای بین خواهران و برادران خود که نشان می داد اراضی کشاورزی فروخته شده به فروشنده تعلق گرفته و وی هم به صحت این تقسیم نامه اقرار کرده است حکم به محکومیت فروشنده به تحویل اراضی کشاورزی فروخته شده صادر  می نماید.لازم به ذکر است در این مرحله از دادرسی برخلاف مرحله پشین ، فروشنده از طریق وکیل انتخابی خود مطالب جدیدی مطرح می کند از جمله اینکه این زمین دارای سند رسمی است و طبق گواهی دهیاری بخشی از اراضی روستا وقفی هست و زمین موروثی است و باید دادخواست حاضر علیه اوقاف و سایر وراث نیز مطرح می گشت … با این وجود دادگاه همانطور که بیان شد حکم به تحویل زمین صادر می کند.

این بار فروشنده به رای اعتراض می کند و به امید برهم زدن قرارداد همان ایرادات را مطرح می کند ( زمین وقفی است ، زمین موروثی است و همه وراث باید طرف دعوا قرار می گرفتند و اینکه زمین دارای سند رسمی است و الزاما باید دعوی الزام به تنظیم سند هم مطرح می شد… .)

با اعتراض فروشنده پرونده به همان دادگاه تجدیدنظر قبلی ارجاع می گردد منتها دادگاه تجدیدنظر برخلاف رای قبلی به محض وصول پرونده و بدون فوت وقت رای دادگاه بدوی را با این استدلال که ملک موروثی است و باید همه وراث مخاطب قرار می گرفتند و اینکه ملک دارای سند رسمی است باید الزام به تنظیم سند مطرح می شد عملا با چرخش ۱۸۰ درجه ، خلاف رای قبلی اظهار نظر می کند و قرار رد دعوی به دلیل ایرادات شکلی صادر می کند.

نکته اول : ترکیب دادگاه تجدیدنظر برخلاف دادگاه بدوی که تنها یک قاضی به پرونده رسیدگی می کند و رای می دهد متشکل از دو مستشار و یک رئیس است که رای دادگاه تجدیدنظر با امضاء حداقل دو قاضی معتبر است.

نکته دوم : رای قبلی دادگاه تجدیدنظر که حکم به سود خریدار داده بود و با این استدلال که چون کسی متعرض مالکیت فروشنده نشده و ضرورتی در طرح دعوی الزام به تنظیم سند نیست بلکه تحویل مورد معامله یکی از تعهدات فروشنده است توسط رئیس شعبه و یکی از مستشاران صادر شده بود اما رای دوم دادگاه تجدیدنظر که با چرخشی ۱۸۰ درجه بدون اینکه اتفاق خاصی یا دلایل جدیدی ارائه شده باشد و به ضرر خریدار و برخلاف استدلال مذکور صادر گردید در غیاب رئیس شعبه، توسط دو مستشار از جمله یکی از همان مستشارانی که رای قبلی را امضاء کرده بود صادر می گردد؟!

اینکه تا چه حد رای اخیر درست و منطبق با واقع و نظام معاملاتی روستا است و یا اینکه کدام یک از استدلالات یاد شده در فرایند دادرسی بر اساس قانون و انصاف و عدالت است موضوع این مقال نیست بلکه غرض از نگارش این مرقومه و تشریح پرونده یاد شده تذکر و توجه دادن خوانندگان در رعایت نکات مهم و کلیدی در زمان انجام معامله خصوصا معاملات اراضی کشاورزی است که ذیلا اهم این نکات قید می گردد و امید می رود به منظور پاسداری از سرمایه های مادی و معنوی خود و رها شدن از فرایند های طولانی دادرسی و متحمل شدن هزینه های مادی و روانی و مواجه نشدن با استدلالات دو گانه یاد شده از سوی قضات، مورد توجه قرار گیرد تا با داشتن جامعه ای آرام و بدون تنش فضای رشد و شکوفایی برای خود و فرزندانمان توام با زندگی آرام فراهم گردد.

 نکات کاربردی در تنظیم قراردادهای خرید اراضی کشاورزی

نخست- مالکیت فروشنده را احراز کنیم. موارد مهمی که در  این بند باید مورد توجه قرار گیرد عبارت است از:

الف – آیا فروشنده مالک ششدانگ مورد معامله هست یا خیر؟ ترجیح ما به عنوان خریدار باید بر آن باشد املاکی را خریداری نماییم که دارای سند مالکیت رسمی به نام فروشنده باشد.

ممکن است این پرسش مطرح گردد که در برخی از مناطق روستایی ایران اراضی کشاورزی فاقد سند مالکیت رسمی هستند و مردم به صورت قولنامه یا بیعنامه عادی خرید و فروش می کنند و با توجه به شناختی که از هم دارند معامله می کنند و مشکلی هم ندارند. در پاسخ به این پرسش باید گفت که اولا تقریبا در تمامی مناطق کشور حتی در مناطق دور افتاده روستایی از طریق ادارات ثبت اسناد و املاک،  اراضی و املاک پلاک کوبی شده و به عبارت دیگر دارای پلاک ثبتی مشخص هستند حال اسناد مالکیت این اراضی ممکن است به نام افراد حقیقی صادر شده باشد که عموما مالکان آنها در منطقه شناخته شده هستند و یا ممکن است اسناد مالکیت اراضی به نام اشخاص حقوقی مانند اداره زمین شهری ، منابع طبیعی، اداره اوقاف و … صادر شده باشد یا بر طبق قوانین موجود اداره آنها به ارگانهای دولتی محول شده باشد و این ادارات در قالب قراردادهای اجاره مدت دار به اشخاص اعم از حقیقی و حقوقی مثل شرکت های تعاونی و … واگذار کرده باشند نکته دوم آنست که اگر چه در مناطق روستایی به دلیل شناخته بودن فروشندگان عموما مشکلی ایجاد نمی گردد و معاملات هم در قالب اسناد عادی تنظیم می گردد اما  گاهی مانند مورد مثال پرونده یاد شده به دلایلی میان طرفین اختلاف روی می دهد و به ناچار کار به دادگاه کشیده می شود که محاکم نیز بر طبق ضوابط قانونی موجود رسیدگی می کنند و پیش از ورود به اختلاف شرایط شکلی دعاوی مطرح شده را مدنظر قرار می دهند و اساسا به دلیل مشکلات قانونی به اصل موضوع ورود نمی کنند و اینجاست که مشکلات عدیده شروع می گردد.

ب – آیا از منظر قانون فروشنده صلاحیت انجام معامله را دارد یا خیر؟ ( مثل اینکه سفیه یا مجنون نباشد …)

برای مطالعه بیشتر و کسب اطلاعات کامل در این خصوص می توانید از مطالب کتاب الکترونیکی ( چرا معامله من باطل شد ) که در سایت بارگذاری شده استفاده کنید.

پ – اگر فروشنده در مقام وکیل مالک ،حاضر شده است آیا وکالت رسمی ایشان اعتبار دارد یا خیر ؟

در برخی وکالتنامه ها انجام موضوع وکالت محدود به زمان معینی است یعنی اگر زمان مذکور در وکالتنامه سپری شده باشد معامله وکیل معتبر نیست و از طرف مالک قابل ابطال است همچنین ممکن است موکل یا همان مالک فوت کرده باشد در اینصورت وکالتنامه باطل بوده و وکیل حق انجام معامله با چنین وکالتنامه ای ندارد، همچنین ممکن است شخص مالک با وجود اینکه به وکیل وکالت داده است شخصا مورد وکالت را به غیر انتقال داده باشد، ممکن است وکالت ارائه شده کاری باشد و وکیل اساسا حق انجام معامله را نداشته باشد یا اگر حق انجام معامله را داشته باشد حق در یافت ثمن یا همان بهاء معامله را نداشته باشد و ….

ت – از اداره ثبت محل در خصوص وضعیت مالکیت اراضی کشاورزی مورد معامله تحقیق گردد تا مشخص شود اسناد مالکیت اراضی یا املاک مورد معامله اولا در مالکیت چه شخص یا اشخاصی است ثانیا معلوم گردد دارای چه نوع کاربری هستند.

ث – حتما از ادارات جهاد کشاورزی ، منابع طبیعی و احیانا جنگل داری تحقیقات لازم به عمل آید.

چ – در صورت موقوفه بودن اراضی کشاورزی حتما لزوم اخذ رضایت متولی موقوفه و شرایط آن در قرارداد مورد توجه قرار گیرد

ج – در خصوص حقوق ارتفاقی و حق آبه و نحوه بهره برداری  آن ترجیحا با تحقیق از دهیاری یا شورای ده و مالکین مجاور حتما توجه و تحقیقات لازم به عمل آید.

علاوه بر موارد مذکور سایر اصول و قواعد ضروری عمومی در زمان تنظیم مبایعنامه مانند ضمانت اجرای ناشی از پشیمانی ، عدم وفا به عهد و  عدم انجام تعهدات و … پیش بینی و قید گردد.

در پایان خاطر نشان می سازد از آنجاییکه قراردادهایی که بین اشخاص ولو در موضوع واحد مانند اراضی کشاورزی منعقد می گردند لزوما از شرایط یکسان و مشخصی پیروی نمی کنند تا بتوان قراردادی را به صورت تیپ و واحد تحریر و تنظیم نمود ، توصیه نگارنده به عنوان کسی که حدود سه دهه متوالی به عنوان وکیل دادگستری و کارشناس حقوقی در تنطیم انواع قراردادهای مربوطه دخالت و نفش داشته و دارد و از سوی دیگر دعاوی متعددی را در این حوزه وکالت نموده بر آنست که با توجه به تخصصی بودن امر تنظیم قراردادها و ضرورت لحاظ تمامی زوایای چنین معاملاتی حتما از دانش وکلای مجرب و قضات مرتبط استفاده گردد تا به قول معروف علاج واقعه پیش از وقوع دیده شود. در ادامه آراء مربوط به پرونده مورد بحث بارگذاری می گردد تا با مطالعه آنها متوجه شویم که تا چه میزان تشتت آراء ناشی از برداشت های متفاوت از قواعد و مقررات وجود دارد.بدون تردید با وقوف بر  اینگونه برداشت های متناقض آنهم از موضوع واحد و توسط مرجع قضایی واحد ، لزوم توجه به توصیه یاد شده دو چندان و ضروری خواهد بود.

رای اول دادگاه بخش استان قزوین:

شماره دادنامه :9909972947201335   تاریخ تنظیم : 26 /1399/12   شماره پرونده : 9909982947201299  شماره بایگانی شعبه : 9901321
خواهان: خانم فرزانه …

خوانده: آقای اسکندر …
خواسته ها:
1. تسلیم مبیع ( تحویل مورد معامله ) مالی غیرمنقول
2. مطالبه خسارت دادرسی
به تاریخ 1399/12/24 در وقت فوق العاده جلسه شعبه دادگاه عمومی بخش دشتابی تشکیل است . پرونده کلاسه فوق تحت نظر است و با عنایت به محتویات پرونده و ضمن استعانت از خداوند متعال با اعلام ختم جلسه و ختم رسیدگی به شرح زیر انشای رای می شود :
رای دادگاه
در خصوص دادخواست تقدیمی خانم فرزانه …فرزند حبیب به طرفیت آقای اسکندر … فرزند حاجی بابا به خواسته الزام به تسلیم مبیع غیرمنقول به شرح دادخواست تقدیمی به انضمام کلیه خسارات دادرسی وقانونی،دادگاه با این استدلال که خواسته ی خواهان الزام به تحویل مبیع موضوع مبایعه نامه ی عادی می باشد که در این خصوص می بایست این گونه تشریح نمود که:در پرونده ی حاضر با توجه به اینکه مبیع غیر منقول می باشد ،لذا تحویل مبیع منوط به احراز مالکیت قانونی خواهان نسبت به مورد معامله است ولی خواهان مالکیتی رسمی نسبت به مورد معامله ندارد(از نظر قوانین ثبتی مالکیتی ندارد ولی علی الظاهر به استناد مبایعه نامه مالک می باشد که در محاکم پذیرفته نیست) و مطابق ماده 46 و 47 قانون ثبت اسناد و املاک کشور ثبت معاملات غیرمنقول الزامی بوده و صدور حکم الزام به تسلیم مبیع قبل از الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی، متعارض مالکیت رسمی و قوانین ثبتی وحقوق احتمالی اشخاص ثالث خواهد بود، چه آنکه دعوای الزام به تحویل و تسلیم مبیع از حیث آثار ، همانند دعوای خلع می باشد و مثل آن دعوا ،نیاز به ،  سند رسمی برای طرح دعوا دارد و مستفاد از رای وحدت رویه شماره ی 672 مورخه 01 /1383/10 خلع ید ، فرع بر مالکیت رسمی خواهان می باشد. و همان طور که ذکر شد با توجه به اینکه اثار تحویل وتسلیم مبیع مثل خلع ید میباشد لذا شرایط مذکور برای دعوای تسلیم مبیع در حال حاضربدون احراز مالکیت رسمی خواهان محرز و موجود نمی باشد علی ایحال دعوای مطروحه برابر با نصوص قانونی مطرح نگردیده و برابر با قانون درخواست نشده ،فلذا دعوای مطروحه را شایسته استماع نداسته و با استناد به ماده 2 قانون آیین دادرسی عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب سال 1379 قرار عدم استماع آن را صادر و اعلام می نماید . رای صادره ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی نزد محاکم محترم دادگاه تجدیدنظر استان قزوین می باشد . رییس دادگاه عمومی بخش دشتابی-علی عرب محمدی

  رای اول شعبه 9  دادگاه تجدیدنظر در اعتراض به رای فوق به شرح ذیل:

شماره تصمیم نهایی : 140022390000835434    تاریخ تنظیم :  1400/04/03  شماره پرونده : 9909982947201299 شماره بایگانی شعبه : 0000234

بتاریخ فوق در وقت فوق العاده جلسه شعبه نهم دادگاه تجدیدنظراستان قزوین بتصدی اینجانبان امضاءکنندگان ذیل تشکیل و پرونده کلاسه فوق از دفتر واصل و تحت نظر است با بررسی محتویات آن و مداقه در اوراق پرونده،ختم رسیدگی اعلام و با استعانت از خداوند متعال و پس از انجام مشاوره بشرح ذیل مبادرت به انشاء رأی می نماید.
«رأی دادگاه»
درخصوص تجدیدنظرخواهی خانم فرزانه … فرزندحبیب با وکالت … بطرفیت آقای اسکندر … فرزندحاجی بابا نسبت به دادنامه شماره 1335-99 مورخه 26/12/1399 صادره از دادگاه عمومی بخش دشتابی در پرونده کلاسه 9901321 که به موجب آن قرار عدم استماع دعوی وی به خواسته الزام به تسلیم مبیع بانضمام خسارات دادرسی صادر گردیده است.با این خلاصه که تجدیدنظرخواه مدعی گردیده به شرح مبایعه نامه دارای سه قطعه زمین کشاورزی بانضمام هفت ساعت حق آبه خریداری نموده است و ثمن آن نیز پرداخت گردیده لیکن از تحویل آن امتناع می نماید.دادگاه با استدلال اینکه تحویل درحکم خلع ید بوده و فرع بر مالکیت است وبدون ارائه سندرسمی مالکیت،  قابلیت استماع نداشته است.دادگاه با عنایت به اینکه متفرع بر مالکیت رسمی بودن زمانی است که فروشنده یا خریدار  اختلاف  درمالکیت داشته باشند وقتی هیچگونه تعرضی به مالکیت و معامله واقع نگردیده است و از طرفی در قرارداد قبل ازتنظیم سند رسمی طرفین توافق به تحویل مبیع در مورخه 25/10/1399 نموده اند لذا طبق تعهد مندرج در قرارداد نیز تا زمانی که قرارداد ابطال و از درجه اعتبار ساقط نگردیده فروشنده ملزم به تسلیم وتحویل مبیع می باشد بنابه مراتب با استناد به ماده 353 از قانون آئین دادرسی مدنی ضمن نقض قرار صادره جهت رسیدگی به دادگاه بدوی عودت می گردد.رای صادره قطعی است.
شعبه نهم دادگاه تجدیدنظر استان قزوین اکبر کریمی رئیس شعبه نهم دادگاه تجدیدنظر   حکیم نصیری مستشار شعبه نهم دادگاه تجدیدنظر

رای دوم  دادگاه بخش دشتابی پس از نقض رای اول:

پرونده کلاسه 9909982947201299  شعبه دادگاه عمومی بخش دشتابی تصمیم نهایی شماره 140022390001860062
خواهان:…

خوانده:

خواسته ها:
1 .مطالبه خسارت دادرسی
2 .تسلیم مبیع ( تحویل مورد معامله ) مالی غیرمنقول
به نام خدا بتاریخ 14/7/1400 در وقت فوق العاده جلسه شعبه دادگاه عمومی بخش دشتابی تشکیل است . پرونده کلاسه فوق تحت نظر
است و با عنایت به محتویات پرونده و ضمن استعانت از خداوند متعال با اعلام ختم جلسه و ختم رسیدگی به شرح زیر انشای رای می شود :
رای دادگاه
در خصوص دادخواست خانم فرزانه … به طرفیت آقای اسکندر … به خواسته تسلیم مورد معامله به متراژ 37623 مترمربع و 7ساعت آب موتور نجف آباد آلاک در روستای شاهین تپه : زمین شماره یک به متراژ 6100 مترمربع،زمین شماره دو 22810 مترمربع و زمین شماره سه به میزان 8713 مترمربع به انضمام خسارات دادرسی موضوع قرارداد پیوست شده، دادگاه بااین استدلال که اولا ”  و توجها” به مفاد قرارداد متنازع فیه و بنا به اقتضای اصل صحت ،وقوع و صحت اصل بیع منعقده براین دادگاه محرزمی باشد، ثانیا” و مستندا” به بند سوم ماده 362 قانون مدنی تحویل و تسلیم مبیع از تکالیف مسلم بایع ناشی از عقد بیع است، ثالثا”، تحویل مبیع از توابع قانونی و عرفی معاملات محسوب میگردد رابعا خوانده دفاع موثری به عمل نیاورده است علی هذا با عنایت به مطالب پیش گفته و فوق الاشعار دعوی مطروحه را وارد دانسته و با استناد به بند سوم ماده 362 و مقررات مواد 367 به بعد قانون مدنی و مواد 515 و 519 قانون آئین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب 1379 حکم بر الزام خوانده به تحویل مبیع با توجه به قرارداد اشاره شده به متراژ مجموعا 37623 مترمربع و 7ساعت آب موتورآلاک نجف آباد در روستای شاهین تپه :زمین شماره یک به متراژ6100مترمربع ،زمین شماره دو 22810 مترمربع وزمین شماره 3 به میزان 8713 مترمربع که حدودو ثغور آن و موقعیت مکانی آنها طبق نظریه ی کارشناسی تعیین گردیده و پرداخت مبلغ  4/959/379 ریال هزینه ی دادرسی ومبلغ 5/000/000 ریال هزینه ی کارشناسی در حق خواهان محکوم مینماید.رأی صادره ظرف 20 روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظر در دادگاه تجدیدنظر استان قزوین است. علی عرب محمدی-رئیس دادگاه عمومی بخش دشتابی

رای دوم شعبه 9 دادگاه تجدیدنظر به شرح ذیل که متعاقب اعتراض به رای بالا و با چرخش 180 درجه و کاملا خلاف رای اول صادر گردیده است:

پرونده کلاسه 9909982947201299 شعبه نهم دادگاه تجدیدنظر استان قزوین تصمیم نهایی شماره 140022390002688511
تجدیدنظرخواه:اسکندر …  تجدیدنظرخوانده: فرزانه …
تجدیدنظرخواسته:تجدیدنظرخواهی نسبت به دادنامه شماره140022390001860062 مورخه14/07/1400 صادره از دادگاه عمومی بخش دشتابی
به تاریخ فوق در وقت فوق العاده جلسه شعبه نهم دادگاه تجدیدنظر استان قزوین بتصدی اینجانبان امضاءکنندگان ذیل تشکیل و پرونده کلاسه فوق از دفتر واصل و تحت نظراست بابررسی محتویات آن و مداقه در اوراق پرونده،ختم رسیدگی اعلام و با استعانت ازخداوند متعال و پس از انجام مشاوره بشرح ذیل مبادرت به انشاء رأی می نماید.
رأی دادگاه
درخصوص تجدیدنظرخواهی آقای اسکندر …  بطرفیت خانم فرزانه … نسبت به دادنامه شماره 140022390001860062مورخه 14/07/1400صادره از دادگاه عمومی بخش دشتابی در پرونده کلاسه 9901321 که به موجب آن محکوم به تحویل مبیع وفق قرارداد استنادی به متراژ مجموعا 37/623 متر مربع و7 ساعت آب موتور نجف آباد در روستای شاهین ثپه: زمین شماره یک به متراژ 6/100 متر مربع ،زمین شماره دو 22/810 متر مربع و زمین شماره سه به میزان 8/713 متر مربع با حدود منعکس در نظریه کارشناسی و پرداخت خسارات دادرسی گردیده است.با عنایت به محتویات پرونده تشکیلی و منضمات آن وبنابه شرح صورتجلسه مورخه:13/06/1400 صفحات 52-51پرونده و نیزسند رسمی صفحه 83 نیز مفاد لایحه اعتراض صفحات 87-68 پرونده تشکیلی ،ملک متنازع فیه موروثی است وحق مالکیت مشاعی تمام وراث محفوظ است و تحویل مال مشاع بدون طرف دعوا قراردادن تمام
شرکاء (وراث) ونیز قبل از اخذ سند رسمی مالکیت قانونا مجاز نیست و ممنوع است.علیهذا مستندا به مواد :2-348و358 از قانون آئین دادرسی مدنی دادنامه معترض عنه نقض و قرار رد دعوای مطروحه تجدیدنظرخوانده (خواهان بدوی) انشاء و صادر واعلام می گردد.این رای قطعی است.
مستشاران شعبه نهم دادگاه تجدیدنظراستان قزوین محمد حیدری   حکیم نصیری

همانطور که ملاحظه می نمایید آخرین تصمیم مرجع قضایی ، صدور قرار رد دعوی به دلیل تلقی اراضی کشاورزی خریداری شده به عنوان اراضی موروثی و مشاعی و ضرورت اولیه بر اخذ سند رسمی مالکیت … آنهم برخلاف رای پیشین خود است ( لازم به ذکر است تمامی موارد اعتراضی و مستندات از جمله وجود تقسیم نامه عادی بین وراث ، گواهی دهیاری دائر بر موقوفه بودن بخشی از اراضی روستا بدون مشخص بودن میزان دقیق و حدود اربعه موقوفات ، فقدان سند مالکیت قطعی به نام مورث و فروشنده و اقرار فروشنده در تمام مراحل دادرسی بر صحت تقسیم نامه و مالکیت انحصاری بر اراضی فروخته شده و عدم ادعای مالکیت از سوی سایر وراث یا اشخاص ثالث …از ابتدا و در کلیه مراحل دادرسی مطرح و منضم پرونده و مورد توجه قضات بوده است … ). خریدار با وجود تقسیم نامه عادی بین ورثه و محرز و مسجل بودن مالکیت انحصاری فروشنده نسبت به اراضی کشاورزی مورد بحث، فقدان سند مالکیت رسمی به نام فروشنده و مورث وی چاره ای جز طرح مجدد دادخواست با عناوین الزام به تنظیم سند ( البته اگر سندی برای اراضی کشاورزی مورد بحث صادر شده باشد) و الزام به تحویل اراضی کشاورزی علیه فروشنده و سایر وراث با وجود اینکه هیچ ادعای مالکیتی نسبت به اراضی ندارند مطرح نماید … بنابراین با مطالعه و بررسی سیر رسیدگی به پرونده مذکور کاملا واضح است ک اولا – در زمان انجام معاملات حتما از دانش وکلای مجرب بهره مند شویم ثانیا – به دلیل عدم رعایت نکات ضروری در تنظیم قراردادها، تزلزل و بی ثباتی در آراء محاکم قضایی به قدری گسترده است که اگر اصول تنظیم قراردادها رعایت نشود و تمامی نکات و جوانب حقوقی آن دیده نشود به راحتی امکان هرگونه برداشت و اظهارنظری از سوی قضات و النهایه تضییع حقوق افراد وجود دارد.

در این مقاله به ضرورت توجه به نکات کاربردی در خرید اراضی کشاورزی به طور مختصر و مفید پرداخته شد.