قرارداد مشارکت در ساخت (بخش دوم)

قرارداد مشارکت در ساخت ( بخش دوم و پایانی)

در بخش اول از مقاله قرارداد مشارکت در ساخت به عمده اختلافات موجود در قراردادهای مشارکت در ساخت میان مالک و سازنده پرداختیم و تا حدودی به راهکارهای پیشگیری از بروز این اختلافات اشاره شد مجددا تاکید می نماییم که هر قرارداد مشارکت در ساختی شرایط خاص خود را دارد و این واقعیت را باید بپذیریم که در تنظیم قراردادهایمان نیازمند راهنمایی و مشاوره وکلای مبرز هستیم،تبعا وقتی از حمایت و تخصص یک وکیل دادگستری که سالها از نزدیک با معضلات و مشکلات این گونه قراردادها آشناست استفاده نمی کنیم ، نباید خیلی گله مند باشیم که چرا دچار مشکل می شویم و اینکه چرا دادگستری به مشکلات مردم در رسیدگی به پرونده هایی از این دست با تاخیر روبرو می شود ناگفته پیداست وقتی حجم و تراکم پرونده های قضایی زیاد باشد زمان دادرسی طولانی و کیفیت دادرسی ها نیز بسیار پایین خواهد بود.

در این بخش به اهم اختلافات میان سازندگان واحدهای مشارکتی و خریداران یا پیش خریدکنندگان این نوع واحدها می پردازیم.

پیش از ورود به بحث توصیه اکید می گردد اگر به هردلیلی قرار است واحدی از سازنده یا مالکی خریداری نماییم که طرح و نقشه ادعایی هنوز عملیاتی نشده است و صرفا در حد یک سری نقشه و… است عجله نکنیم اجازه بدهیم فروشنده یا فروشندگان شروع به کار کنند و آثار عملیات ساختمانی مشهود بشود بعد به فکر پیش خرید بیافتیم علت طرح این موضوع از آن جهت است که بسیاری از وعده های پیش فروش از این دست در مرحله حرف و ادعا باقی مانده اند و هرگز به مرحله شروع عملیات ساختمانی نرسیده اند و …

همان توصیه ای که در بخش اول مقاله حاضر مطرح گردید دوباره در اینجا هم یادآوری می گردد، هرگز از قراردادهای تیپ و متحدالشکل در پیش خرید انواع واحدهای مسکونی،تجاری و یا اداری استفاده نکنید بلکه سعی کنیم بسته به نوع وشرایط قراردادمان شروط و مفاد مخصوص به توافق خودمان را درج کنیم.

قالب افراد تصور می کنند می توانند آپارتمانی که هنوز ساخته نشده است و قرار است در آینده ساخته شود را درقالب عقد بیع خریداری نمایند اما واقعیت این گونه نیست.

 در تعریفی که قانونگذار از عقد بیع یا همان خرید و فروش بیان کرده است گفته شده:” بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم (ماده 338  قانون مدنی) یعنی اینکه در زمان معامله، مبیع باید وجود خارجی داشته باشد در حالیکه در چنین قراردادهایی در زمان معامله هنوز آپارتمانی ساخته نشده است.

به همین جهت و دلیل است که وقتی بین فروشنده و خریدار اختلاف ایجاد می گردد در مقابل دعوی الزام به تحویل و تسلیم و یا الزام به تنظیم سند علیه فروشنده ،دادگاه چنین استدلال می کند:” چون در زمان معامله مبیع وجود خارجی نداشته است بیع فاسد بوده و بیع فاسد اثری در تملک ندارد ( ماده 365 قانون مدنی ) و دعوی رد می گردد”.

بنابراین با توجه به قانون تملک آپارتمان ها عبارات کاربردی در چنین قراردادهایی باید حکایت از تعهد ساخت و تحویل مورد معامله از سوی سازنده باشد.

با این توضیح که در عنوان قرارداد صراحتا درج شود ” قرارداد پیش فروش ” و در بندهای قرارداد می توان برخی از موارد تصریح شده در این قانون را بسته به شرایطی که برایمان مناسب است تغییر دهیم.

 در پایان این بخش از مقاله متن قانون پیش فروش ساختمان جهت سهولت دسترسی عینا درج گردیده است.                             

 اختلافات بین سازندگان به عنوان فروشنده و پیش خریداران

-عدم رضایت مالک در پیش فروش

 یکی از اختلافات شایع در خرید واحدهای ناشی از قرارداد مشارکت در ساخت موضوع عدم رضایت مالک در واگذاری واحدههای پیش فروش شده از سوی سازندگان است.

 هرچند در قانون پیش فروش ساختمان اجازه داده شده است علاوه بر مالک زمین یا مستاجر اراضی دارای حق احداث اعیانی، سرمایه گذاران یا سازندگان  تحت شرایطی به شرح مذکور در ماده یک و دو این قانون واحدهایی را به صورت پیش فروش به خریداران انتقال دهند اما فراموش نکنیم که سازنده ای که قرار است واحدی را به ما بفروشد ممکن است به طور قطعی مالک واحدی که می فروشد نباشد در این صورت معامله ای که ما با وی انجام داده ایم در معرض فسخ و ابطال شدن است!

 در اکثر قراردادهای مشارکت درساخت مالک شرط می کند که سازنده پیش از تکمیل و تحویل واحدهای در دست احداث یا پیش از رسیدن به اتمام عملیات سفت کاری ساختمان، اجازه پیش فروش واحدهای سهمی خود را ندارد حال اگر ما بدون توجه به این نکته واحدی از سازنده خریداری نماییم ممکن است در جریان عملیات ساختمانی بین مالک و سازنده اختلافاتی عارض گردد و نتیجه این اختلافات اعمال حقوقی ناشی از قرارداد مشارکت درساخت توسط مالک باشد که مهمترین آن عدم تایید معاملات صورت گرفته توسط سازنده باشد.

 بنابراین تاکید می گردد قبل از امضاء قرارداد پیش خرید واحد یا آپارتمان از سازنده، تصویری از قرارداد مشارکت در ساخت مابین سازنده و مالک ملک را اخذ نماییم و با مطالعه دقیق آن مطمئن شویم که سازنده اجازه پیش فروش واحدهای سهمی خود را دارد و ترجیحا قراردادمان را به امضاء مالک به عنوان اینکه از این نقل و انتقال آگاهی و اطلاع کامل داشته و رضایت دارد برسانیم.

-تاخیر در تحویل و تنظیم به موقع آپارتمان یا واحد پیش فروش شده

 یکی دیگر از دلایل تشکیل پرونده های قضایی ناشی از روابط مابین خریداران و سازندگان واحدهای احداثی در قراردادهای مشارکت در ساخت، بحث عدم تحویل به موقع واحد خریداری شده یا عدم تنظیم به موقع سند قطعی آن است.

 قانونگذار در ماده 6 قانون پیش فروش آپارتمان ضمانت های اجرایی ناشی از این تخلفات را بیان کرده و آن عبارت است الزام فروشنده به تحویل واحد فروخته شده و پرداخت جریمه است اما به عنوان خریدار می توانیم علاوه بر آنچه که قانونگذار مقرر کرده است ،حق فسخ قرارداد و دریافت خسارت نیز شرط کنیم تا در صورت بروز این حالت بین فسخ قرارداد و دریافت خسارت و یا دوام قرارداد و دریافت جریمه مخیر باشیم.

 در اینجا همان تذکری که در بخش اول مقاله حاضر بیان کردیم را تکرار می نماییم و آن اینست که معمولا سازندگان مبداء زمان تحویل را از تاریخ دریافت جواز ساخت قید می نمایند اما اینکه زمان دریافت جواز ساخت کی خواهد بود را به صورت مجهول می گذارند فلذا توصیه می گردد حتما مدت مشخصی را برای دریافت تاریخ دریافت جواز ساخت در قرارداد تعیین کنیم تا بعدها در صورت بروز اختلاف به علت عدم تعیین دقیق این مدت با مشکل قضایی مواجه نشویم.همچنین ممکن است زمان تحویل یا تنظیم سند مقید به مدت مشخصی پس از دریافت پایان کار ساختمانی باشد در این جا هم باید زمان دقیق دریافت یا مهلت دریافت پایان کار دقیقا مشخص و معلوم گردد چرا که در بسیاری از پرونده های مطروحه در محاکم به علت مشخص نبودن زمان یاد شده مشکلاتی در رسیدگی و دادرسی ایجاد گردیده است.

-عدم به کارگیری مصالح یا متریال توافق شده

 در این خصوص در بخش اول مقاله توضیحات مفصل بیان گردید. ضمن ارجاع و درخواست مطالعه بخش نخست مقاله به طور مختصر بیان می گردد که اگر در قرارداد، کیفیت و نوع مصالح، به قرارداد مشارکت در ساخت احاله شد حتما به این بخش از مفاد قرارداد مشارکت در ساخت بین سازنده و مالک توجه کنیم و ضمانت های اجرایی ناشی از تخلف قراردادی در این بخش را به طور واضح درج و تشریح نماییم.از آنجاییکه عمده موارد اختلافی در این بخش مربوط به مرحله نازک کاری ساختمان است توصیه می گردد در قرارداد حتما حق نظارت و حضور مستمر در کارگاه بدون ایجاد محدودیت از سوی سازنده یا فروشنده را برای خود قایل شویم و حتی می توانیم برخی از ملزومات واحد خریداری شده را شخصا تهیه کنیم و این حق را در قرارداد می توانیم برای خود محفوظ  و درج نماییم.

-اختلافات ناشی از تغییر در مساحت توافق شده

 در قانون پیش فروش آپارتمان تکلیف این مورد روشن شده است به شرح ماده7ـقانون، درصورتی که مساحت بناء براساس صورت مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابه‌التفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت، لیکن چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد (5%) افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچکدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتی‌که بیش از پنج درصد (5%) باشد صرفاً خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.
چنانچه مساحت واحد تحویل‌شده کمتر از نود و پنج درصد (95%) مقدار توافق‌شده باشد پیش‌خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا می‌تواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بناء و براساس نظر کارشناسی از پیش‌فروشنده مطالبه کند

     البته هریک از طرفین قرارداد با توجه به اصل حاکمیت اراده ها و ماد 10 قانون مدنی می توانند غیر از موارد یا شده توافقاتی داشته باشند.

به عنوان نمونه در جریان دعوی بین خریدار و فروشنده به دلیل اختلاف مساحت از آنجاییکه خریدار قادر نبود در زمان تحویل مابه التفاوت متراژ مازاد بر قرارداد را تامین کند و بپردازد خریدار محکوم به بی حقی شد و قرارداد توسط فروشنده فسخ گردید.

به منظور پیشگیری از چنین اتفاق ناگواری توصیه می گردد در زمان تنظیم قرارداد صراحتا قید گردد که چنانچه در زمان تحویل یا تنظیم سند اختلاف متراژ بیش از مقدار مشخصی شد خریدار یک فرصت مثلا چندین ماهه برای پرداخت این مابه التفاوت داشته باشد و اعطاء این مهلت مانع تنظیم یا تحویل آپارتمان نخواهد بود.

به عبارت دیگر به عنوان خریدار با توجه به توان و وسع مالی می توانیم دقیقا قید کنیم که اگر اختلاف متراژ تا فلان میزان شد یک ماه از تاریخ تحویل یا تنظیم سند مهلت داری و اگر مثلا بیش از 5 متر اختلاف متراژ ایجاد گردد به مدت مثلا شش ماه فرصت تسویه دارید و حتی می توانیم مقرر کنیم که یک فقره چک به سازنده یا فروشنده در زمان تحویل یا تنظیم سند تودیع نماییم و…

در این مقاله که در تکمیل بخش نخست از مقاله قرارداد مشارکت در ساخت نکاتی بیان گردید سعی نمودیم اهم مشکلات و اختلافات مربوط به قراردادهای مشارکت در ساخت مابین مالکان و سازندگان و همچنین بین ایشان و پیش خریداران را تشریح نماییم، امیدواریم مطالب مطروحه موثر و مفید بوده باشد در عین حال برای چندمین بار تاکید می نماییم حتما در زمان تنظیم انواع قراردادها از حضور یا مشاوره یک وکیل معتمد و مبرز و با سابقه استفاده نماییم چرا که مطالب مطروحه در هر دو بخش مقاله تنها گوشه ای از اختلافات مطروحه در محاکم است و تنها با حضور یک وکیل در زمان تنظیم قرارداد است که زوایای پیدا و پنهان قرارداد مورد توجه قرار می گیرد.

لینک زیر را کلیک کنید تا وارد بخش نخست مقاله شوید

قرارداد مشارکت در ساخت

متن قرارداد پیش فروش آپارتمان به شرح ذیل عینا درج می گردد:

ماده1ـ هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش‌فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش‌خریدار) درآید از نظر مقررات این قانون « قرارداد پیش‌فروش ساختمان» محسوب می‌شود.
تبصره ـ اشخاص ذیل نیز می‌توانند در چهارچوب این قانون و قراردادی که به‌موجب آن زمینی در اختیارشان قرار می‌گیرد اقدام به پیش‌فروش ساختمان نمایند:
1ـ سرمایه‌گذارانی که در ازاء سرمایه‌گذاری از طریق احداث بناء بر روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بناء احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به‌موجب سند رسمی به آنان اختصاص می‌یابد.
2ـ مستأجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه که به‌موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستأجره را دارند.
ماده2ـ در قرارداد پیش‌فروش باید حداقل به موارد زیر تصریح شود:
1ـ اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی
2ـ پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک
3ـ اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاقها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکینگ) و انباری
4ـ مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمتهای مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفاً در قیمت مؤثر است.
5 ـ بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت
6 ـ شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی
7ـ زمان تحویل واحد ساختمانی پیش‌فروش‌شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی
8 ـ تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمینها و قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله
9ـ تعهدات پیش‌فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی
10ـ معرفی داوران
11ـ احکام مذکور در مواد (6)، (7) و (8) و تبصره آن، (9)، (11)، (12)، (14)، (16) و (20) این قانون
ماده3ـ قرارداد پیش‌فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده (2) این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد.
ماده4ـ تنظیم قرارداد پیش‌فروش منوط به ارائه مدارک زیر است:
1ـ سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بناء یا قرارداد رسمی حاکی از این‌که مورد معامله در ازاء سرمایه‌گذاری با حق فروش از طریق احداث بناء بر روی عرصه به پیش‌فروشنده اختصاص یافته است.
2ـ پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد
3ـ بیمه‌نامه مربوط به مسؤولیت موضوع ماده (9) این قانون
4ـ تأییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان
5 ـ پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک
تبصره ـ در مجموعه‌های احداثی که پیش‌فروشنده تعهداتی در برابر مرجع صادرکننده پروانه از قبیل آماده‌سازی و انجام فضاهای عمومی و خدماتی با پرداخت حقوق دولتی و عمومی و نظارت آن دارد، اجازه پیش‌فروش واحدهای مذکور منوط به حداقل سی‌درصد (30%) پیشرفت در انجام سرجمع تعهدات مربوط و تأیید آن توسط مرجع صادرکننده پروانه می‌باشد.
ماده5 ـ تنظیم قرارداد پیش‌فروش و واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن نزد دفاتر اسناد رسمی با پرداخت حق‌الثبت و بدون ارائه گواهی مالیاتی صرفاً در قبال پرداخت حق‌التحریر طبق تعرفه خاص قوه قضائیه صورت می‌گیرد.
ماده6 ـ چنانچه پیش‌فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد واحد پیش‌فروش‌شده را تحویل پیش‌خریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل ‌ننماید علاوه بر اجراء بند(9) ماده (2) این قانون مکلف است به شرح زیر جریمه تأخیر به پیش‌خریدار بپردازد مگر این‌که به مبالغ بیشتری به نفع پیش‌خریدار توافق نمایند. اجراء مقررات این ماده مانع از اعمال خیارات برای پیش‌خریدار نیست.
1ـ درصورتی که واحد پیش‌فروش‌شده و بخش‌های اختصاصی نظیر توقفگاه (پارکینگ) و انباری در زمان مقرر قابل بهره‌برداری نباشد، تا زمان تحویل واحد به پیش‌خریدار، معادل اجرت‌المثل بخش تحویل‌نشده
2ـ درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای مشاعی، روزانه به میزان نیم‌درصد (5/0%) بهای روز تعهدات انجام‌نشده به میزان قدرالسهم پیش‌خریدار
3ـ درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای خدمات عمومی موضوع بند (9) ماده (2) این قانون از قبیل خیابان، فضای سبز، مساجد، مدارس و امثال آن روزانه به میزان یک در هزار بهای روز تعهدات انجام شده به میزان قدرالسهم پیش‌خریدار
4ـ درصورت عدم اقدام به موقع به سند رسمی انتقال، روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد
ماده7ـ درصورتی که مساحت بناء براساس صورت مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابه‌التفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت، لیکن چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد (5%) افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچکدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتی‌که بیش از پنج درصد (5%) باشد صرفاً خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.
چنانچه مساحت واحد تحویل‌شده کمتر از نود و پنج درصد (95%) مقدار توافق‌شده باشد پیش‌خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا می‌تواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بناء و براساس نظر کارشناسی از پیش‌فروشنده مطالبه کند.
ماده8 ـ در تمامی مواردی که به دلیل تخلف پیش‌فروشنده، پیش‌خریدار حق فسخ خود را اعمال می‌نماید، پیش‌فروشنده باید خسارت وارده را بر مبناء مصالحه طرفین یا برآورد کارشناس مرضی‌الطرفین به پیش‌خریدار بپردازد.
تبصره ـ درصورت عدم توافق طرفین، پیش‌فروشنده باید تمام مبالغ پرداختی را براساس قیمت روز بناء، طبق نظر کارشناس منتخب مراجع قضائی همراه سایر خسارات قانونی به پیش‌خریدار مسترد نماید.
ماده9ـ پیش‌فروشنده در قبال خسارات ناشی از عیب بناء و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی، در برابر پیش‌خریدار و اشخاص ثالث مسؤول است و باید مسؤولیت خود را از این جهت بیمه نماید. چنانچه میزان خسارت وارده بیش از مبلغی باشد که از طریق بیمه پرداخت می‌شود، پیش‌فروشنده ضامن پرداخت مابه‌التفاوت خسارت وارده خواهد بود.
ماده10ـ درمواردی که بانکها به پیش‌خریداران براساس قرارداد پیش‌فروش، تسهیلات خرید می‌دهند، وجه تسهیلات از طرف پیش‌خریدار توسط بانک به حساب پیش‌فروشنده واریز و مالکیت عرصه به نسبت سهم واحد پیش‌خریداری‌شده و نیز حقوق پیش‌خریدار نسبت به آن واحد به عنوان تضمین أخذ می‌گردد.
ماده11ـ در پیش‌فروش ساختمان نحوه پرداخت اقساط بهای مورد قرارداد توافق طرفین خواهد بود، ولی حداقل ده درصد (10%) از بها همزمان با تنظیم سند قطعی قابل‌وصول خواهد بود و طرفین نمی‌توانند برخلاف آن توافق کنند.
ماده12ـ درصورتی که عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت‌نداشته باشد، پیش‌خریدار می‌تواند پرداخت اقساط را منوط به ارائه تأییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیش‌فروشنده نماید و مهندس ناظر مکلف است به تقاضای هریک از طرفین ظرف یک‌ماه گزارش پیشرفت کار را ارائه نماید.
ماده13ـ پیش‌خریدار به نسبت اقساط پرداختی یا عوض قراردادی، مالک ملک پیش‌فروش‌شده می‌گردد و در پایان مدت قرارداد پیش‌فروش و اتمام ساختمان، با تأیید مهندس ‌ناظر درصورتی‌که تمام اقساط را پرداخت یا عوض‌قراردادی را تحویل ‌داده باشد، با ارائه مدارک مبنی بر ایفاء تعهدات، می‌تواند با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی، تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود را درخواست نماید چنانچه پیش‌فروشنده حداکثر ظرف ده روز پس از اعلام دفترخانه از انتقال رسمی مال پیش‌فروش‌شده خودداری نماید، دفترخانه با تصریح مراتب مبادرت به تنظیم سند رسمی به نام پیش‌خریدار یا قائم مقام وی می‌نماید. اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مکلف است به تقاضای ذی‌نفع نسبت به تفکیک و یا افراز ملک پیش‌فروش شده اقدام نماید.
ماده14ـ درصورت انجام کامل تعهدات از سوی پیش‌خریدار چنانچه پیش‌فروشنده تا زمان انقضاء مدت قرارداد موفق به تکمیل پروژه نگردد، با تأیید مهندس ‌ناظر ساختمان مبنی ‌بر این‌که صرفاً اقدامات جزئی تا تکمیل پروژه باقیمانده است (کمتر از ده درصد «10%» پیشرفت فیزیکی مانده باشد)، پیش‌خریدار می‌تواند با قبول تکمیل باقی قرارداد به دفتر اسناد رسمی مراجعه نماید و خواستار تنظیم سند رسمی به قدرالسهم خود گردد. حقوق دولتی و هزینه‌هایی که طبق مقررات بر عهده پیش‌فروشنده بوده و توسط پیش‌خریدار پرداخت می‌گردد مانع از استیفاء مبلغ هزینه‌شده از محل ماده (11) و غیره با کسب نظر هیأت داوری مندرج در ماده (20) این قانون نخواهد بود.
ماده15ـ عرصه و اعیان واحد پیش‌فروش شده و نیز اقساط و وجوه وصول و یا تعهدشده بابت آن، قبل از انتقال رسمی واحد پیش‌فروش‌شده به پیش‌خریدار قابل توقیف و تأمین به نفع پیش‌فروشنده یا طلبکار او نیست.
ماده16ـ درصورت عدم پرداخت اقساط بها یا عوض قراردادی در مواعد مقرر، پیش‌فروشنده باید مراتب را کتباً به دفترخانه تنظیم‌کننده سند اعلام کند. دفترخانه مکلف است ظرف مهلت یک هفته به پیش‌خریدار اخطار نماید تا ظرف یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام نماید در غیر این‌صورت پیش‌فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
ماده17ـ واگذاری تمام یا بخشی از حقوق و تعهدات پیش‌فروشنده نسبت به واحد پیش‌فروش شده و عرصه آن پس از اخذ رضایت همه پیش‌خریداران یا قائم‌مقام قانونی آنها بلامانع است.
ماده18ـ درصورت انتقال حقوق و تعهدات پیش‌خریدار نسبت به واحد پیش‌فروش‌شده بدون رضایت پیش‌فروشنده، پیش‌خریدار عهده‌دار پرداخت بها یا عوض قرارداد خواهد بود.
ماده19ـ پس از انتقال قطعی واحد پیش‌فروش شده و انجام کلیه تعهدات، قرارداد پیش‌فروش از درجه اعتبار ساقط و طرفین ملزم به اعاده آن به دفترخانه می‌باشند.
ماده20ـ کلیه اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجراء مفاد قرارداد پیش‌فروش توسط هیأت داوران متشکل از یک داور از سوی خریدار و یک داور از سوی فروشنده و یک داور مرضی‌الطرفین و در صورت عدم توافق بر داور مرضی‌الطرفین یک داور با معرفی رئیس دادگستری شهرستان مربوطه انجام می‌پذیرد. درصورت نیاز داوران می‌توانند از نظر کارشناسان رسمی محل استفاده نماید. آئین‌نامه اجرائی این ماده توسط وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه و به تأیید هیأت وزیران خواهد رسید. داوری موضوع این قانون تابع مقررات آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب خواهد بود.
ماده21ـ پیش‌فروشنده باید قبل از هرگونه اقدام جهت تبلیغ و آگهی پیش‌فروش به هر طریق از جمله درج در مطبوعات و پایگاههای اطلاع‌رسانی و سایر رسانه‌های گروهی و نصب در اماکن و غیره، مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذی‌صلاح که در آئین‌نامه اجرائی این قانون مشخص می‌شود أخذ و ضمیمه درخواست آگهی به مطبوعات و رسانه‌های یادشده ارائه نماید. شماره و تاریخ این مجوز باید در آگهی درج و به اطلاع عموم رسانده شود.
مطبوعات و رسانه‌ها قبل از دریافت مجوز یادشده حق درج و انتشار آگهی پیش‌فروش را ندارند. در غیر این صورت به توقیف به مدت حداکثر دو ماه و جزاء نقدی از ده میلیون (10.000.000)ریال تا یکصد میلیون (100.000.000) ریال و در صورت تکرار به حداکثر مجازات محکوم خواهند شد.
ماده22ـ شهرداری‌ها مکلفند هنگام صدور پروانه ساختمان برای هر واحد نیز شناسنامه فنی مستقل با ذکر مشخصات کامل و ملحقات و سایر حقوق با شماره مسلسل صادر و به متقاضی تسلیم نمایند.
ماده23ـ اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی نمایند، به حبس از نود و یک روز تا یک‌سال یا جزاء نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند.
تبصره ـ جرائم مذکور در این ماده تعقیب نمی‌شود مگر با شکایت شاکی خصوصی یا وزارت مسکن و شهرسازی و با گذشت شاکی، تعقیب یا اجراء آن موقوف می‌شود.
ماده24ـ مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش‌فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت نمایند و نمی‌توانند رأساً مبادرت به تنظیم قرارداد پیش‌فروش نمایند. در غیراین‌صورت برای بار اول تا یک‌سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می‌شوند.
ماده25ـ آئین‌نامه اجرائی این قانون ظرف سه ماه از تاریخ تصویب توسط وزارت دادگستری با همکاری وزارت مسکن و شهرسازی و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهیه و پس از تأیید رئیس قوه قضائیه به تصویب هیأت وزیران خواهد رسید.
قانون فوق مشتمل بر بیست و پنج ماده و چهار تبصره در جلسه علنی روز یکشنبه مورخ دوازدهم دی‌ماه یکهزار و سیصد و هشتاد و نه مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ 29/10/1389 به تأیید شورای نگهبان رسید.

قرارداد مشارکت بخش اول را در اینجا بخوانید