حق شفعه

  شفعه با ضم حرف “ش” از ریشه و کلمه “شفع ” گرفته شده و در لغت به معنی جفت و پیوند زدن یا ملحق کردن شی به شی دیگر از جنس خودش است . در اصطلاح ،حقی است برای شریک مالی نسبت به شریک دیگر.یعنی یک حق قانونی است که یک شریک به موجب آن اجازه دارد سهم شریک دیگر را بخرد و به سهم خود اضافه نماید.

  صرف نظر از اینکه چرا این حق برای شریک لحاظ شده و علت آن چه بوده که بحث مفصلی دارد در ماده 808 قانون مدنی بیان شده ” هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه (سهم) خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصه مبیعه (مورد معامله) را  تملک کند.این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع می گویند”.

  حال با توجه به این قانون، اگر شریکی سهم خود از مال مشترکی را بدون اطلاع و هماهنگی با شریک دیگرش به ثالث یا یا نفر سومی بفروشد ممکن است با اعمال حق شفعه از سوی شفیع مواجه شود.در این صورت معامله باطل خواهد شد  و طبیعی است نتیجه باطل شدن چنین معامله ای ورود ضرر هم به فروشنده و هم به خریدار است.

  با توجه به ماده قانونی یاد شده و سایر مواد مربوط به این موضوع در قانون مدنی برای اعمال یا به اصطلاح اخذ به شفعه از سوی شریک شرایطی وجود دارد که اگر این شرایط باشد این حق ایجاد می گردد.این شرایط از قرار ذیل می باشند:

شرایط اخذ به شفعه

اول – مال فروخته شده باید غیر منقول باشد

  مال غیر منقول به مالی گفته می شود که نتوان آن را از محلی به محل دیگر بدون آنکه به خودش یا محل استقرارش خسارت یا آسیبی وارد شود انتقال داد.مانند زمین ، خانه و هر نوع ساختمان

دوم – مال فروخته شده باید قابل تقسیم باشد

  یعنی اینکه مال مشاع مورد بحث بایستی قابلیت تقسیم شدن را داشته باشد و از اموالی نباشد که نشود افراز یا تفکیک کرد مثلا مغازه ای که 12 متر مربع است و نه تنها امکان تبدیل به دو واحد کردن ندارد بلکه مقررات شهرداری هم این اجازه را نمی دهد چنین مالی چون قابلیت تقسیم شدن ندارد چاره ای جز فروختن کل مغازه ندارد و اساسا نمی توان نصفش را فروخت و طبعا زمانی که تمام ششدانگ مغازه فروخته شد هر یک از دو شریک نصف پول دریافتی را مالک خواهد شد.

سوم – مال مشاع باید بین دو نفر باشد

  بنابراین اگر مال مشاع  بین چند نفر یعنی بیش از دو نفر بصورت شراکتی باشد حق شفعه ایجاد نمی شود.فرقی هم نمی کند فروشندگان دویا سه نفر باشند یا یک نفر. یعنی اگر یک مال غیر منقول قابل تقسیمی سه نفر شریک داشته باشد چه یک نفر بخواهد سهم خود را بفروشد و چه دو نفر، در هر حال برای هیچکدام حق شفعه ایجاد نخواهد شد.

چهارم – مال فروخته شده باید حالت اشاعه داشته باشد

  به عبارت دیگر این مال باید مشاع باشد یعنی قبلا تقسیم نشده باشد یا همان عمل افراز صورت نگرفته باشد .پس اگر قبلا سهم هر شریکی از زمین یا خانه تفکیک شده باشد چون مال مذکور حالت مشاعی ندارد قاعدتا حق شفعه ای هم در کار نخواهد بود.

پنجم – مال واگذار شده باید در قالب عقد بیع صورت گرفته باشد

  منظور آن است که شریکی که سهم خود را به دیگری انتقال داده باید آن را فروخته باشد.بنابراین اگر شریک سهم خود را به کسی صلح یا هبه کرده باشد برای شریک دیگر یا همان شفیع حق شفعه ایجاد نمی شود.

ششم – شفیع باید قادر به خرید سهم شریک  باشد

  شریکی که می خواهد معامله شریک دیگرش را به بهانه حق شفعه و به عنوان شفیع باطل کند باید قدرت و توان خرید و پرداخت پولی را که مشتری داده داشته باشد.بنابراین اگر شریکی که سهم خود را فروخته یا خریدار بتوانند دعوی اخذ به شفعه شفیع را با اثبات عدم توانایی مالی وی ثابت کنند و بر دادگاه محرز گردد که ادعای اعمال حق شفعه فقط جنبه ایذایی و آزار دارد دادخواست شفیع را رد خواهد کرد.